ماجرای گود‌های رهاشده و مال‌های بی‌حساب

روزنامه شهروند: مالکان خود را نشان نمی‌دهند و پیگیری‌ها تاکنون نتیجه خاصی نداشته است. هنوز ‏برای ساناز افتخارزاده، دبیر شورایاری منطقه ۲ تهران مشخص نیست بسیاری از زمین‌هایی که در این ‏منطقه مجوز تجاری گرفته‌اند برای چه کسانی است.

حدس‌ شورایاری منطقه، سازمان و ادارات مختلف ‏و شخصیت‌های حقوقی است، اما همراهی با آنها هم از سوی شورای شهر و هم از سوی کمیته معماری و ‏شهرسازی منطقه آن‌قدر کم بوده که نتوانند به نتیجه برسند. بارها جلسه گذاشته‌اند و خواسته‌اند مالکان ‏مشخص شوند و این هم راهی شود برای برگزاری جلسه با آنها تا شاید راضی شوند ساخت و سازها با ‏تخریب کمتری برای محله همراه شود، اما این اتفاق نیفتاده. ‏

ماجرای ساخت‌وساز گسترده در منطقه ٢، حدود یک ماه قبل توسط احمد مسجدجامعی، عضو شورای ‏شهر تهران مطرح شد. او با بیان اینکه در منطقه دو، ٥٥ مجتمع تجاری ساخته شده و مجوز ساخت ٥٠ ‏مال دیگر نیز صادر شده است، گفته بود: «۱۳۵ گود در منطقه ٢ وجود دارد که ٣٥ گود آن رها شده ‏است و باید بگوییم که از این پس، منطقه ٢ را باید منطقه گودهای رها شده نام‌گذاری کرد.» اینکه ‏منطقه ۲ را می‌توان منطقه گودهای رها شده نامید یا منطقه مال‌های بی‌حساب از نظر مسجدجامعی ‏تفاوتی ندارد و او هم به «شهروند» می‌گوید از صاحبان این مجوزها بی‌اطلاع است: «چیزی که می‌دانیم ‏این است که این مجوزها در دوره قبلی صادر شده و مجوزها اصلا جدید نیست.

آن هم متعلق به زمانی ‏است که ساخت مسکن اشباع شد و در نتیجه سرمایه‌گذاری را به سمت ساخت مجتمع تجاری بردند.» او ‏می‌گوید گودبرداری‌ها هم همین وضع را دارد. گود را کندند تا ساخت‌وساز کنند، اما گردش مالی ‏ضعیف اجازه نداد یا عده‌ای از این افراد مانند بابک زنجانی بازداشت شدند و کارشان نیمه‌کاره ماند: ‏‏«وضعیت مالی در این منطقه خوب است و از طرفی دسترسی به بزرگراه‌ها و زمین‌های بکری که دارد ‏هم عاملی شده تا به راحتی نتوانند از آن بگذرند.

ما در دوره شورای فعلی به دلیل تعداد بالای مجوزهای ‏صادر شده در گذشته امکان صدور مجوز و پروانه ساخت جدید نداشتیم، اما آنهایی را که مجوز دارند ‏کاری نمی‌شود کرد.» مسجدجامعی می‌گوید برای بسیاری از زمین‌ها نمی‌توان کاری کرد چون حقوق ‏مالکانه ایجاد شده و حتی نمونه‌هایی بوده که می‌خواستند کاری کنند، اما به نتیجه نرسیده و مشکلات حقوقی ‏به وجود آمده است.‏

افتخارزاده هم به آمار استناد می‌کند و می‌گوید طبق آمار، بزرگراه‌های منطقه ٢ شلوغ‌ترین و پرتصادف‌ترینند و برای این مجتمع‌های جدید ساخته شده، حتی باند کندرو احداث نشده و پر از تخلفند. «ساختمان ‏بورس و مرکز خرید اوپال در فرحزادی همه با تخلف ساخته شدند؛ شنیدیم شهرداری منطقه، هتل ‏اسپیناس را مجبور کرده ٩٠٠ پارکینگ ایجاد کند اما نمی‌دانیم چقدر به نتیجه برسند.» او می‌گوید اساس ‏شنیده‌ها، بیشتر مالکان، بانک‌ها و سازمان‌های مختلفند که حاضر به رایزنی نیستند و این درحالی است ‏که مجوزهای صادر شده را هم نمی‌توان ملغی کرد؛ مهلتی دو ساله دارد که اگر در آن مدت زمان کاری ‏انجام ندهند شاید بتوان برای اعمال پیوست‌های ترافیکی و طرح تفصیلی رایزنی کرد، کارهایی که هنوز ‏در انجام آنها چندان موفق نبوده‌اند.

او از ساخت و سازهای جدید در منطقه فضای سبز ایوانک غربی، ‏تقاطع ایوانک و یادگار امام می‌گوید که براساس رأی کمیسیون ماده ۵ اجازه ساخت‌وساز داده شده و ‏درحال حاضر برجی تجاری در آن در حال ساخت است: «در همین مدت خبرهایی داشتیم درباره ‏برج‌سازی در باغ خوردین که در محدوده منطقه ۲ قرار دارد. این باغ متعلق به آستان قدس رضوی است ‏و جزو مناطقی است که مجوز ساخت دارد. حالا خبررسانی درباره‌اش باعث شده بگویند ساخت ‌و ساز ‏نمی‌شود، اما نمی‌توان مطمئن بود و این هم ازجمله نگرانی‌های دیگر منطقه است.» ‏

به جز اینها، از بین رفتن زمین‌های ذخیره شهری و تبدیل سرانه آموزشی و تغییر کاربری آنها ‏از جمله دیگر مواردی است که افتخارزاده معتقد است باید پیگیری شود. هرچند بسیاری از آنها دیگر ‏ساخته شده‌ و کاربری‌شان تغییر کرده است: «پالادیوم زمین ذخیره بود. یعنی زمینی که براساس طرح ‏تفصیلی نباید به آنها دست زده شود و باید برای آینده منطقه و کارهای خدماتی باقی بمانند. اما حالا مجتمع ‏تجاری روی آن ساخته شده. نمونه دیگر مدرسه فجر دانش است که آموزش و پرورش به راحتی ‏پروانه آن را تغییر داد و مجوز ساخت تجاری در آن صادر شد.»‏

زمین‌های ذخیره؛ قربانی ساخت و سازهای اخیر

براساس مفاد تبصره ٣ صفحه ١٩ سند اصلی طرح جامع که در‌ سال ١٣٨۶ به تصویب رسیده است، ‏هر یک از پهنه‌های چهارگانه املاک و اراضی با ویژگی‌های خاص که مساحت یک هکتار و بیشتر ‏دارند، به‌عنوان «زمین‌های ذخیره توسعه و نوسازی در شهر تهران» محسوب می‌شوند. پیش از این ‏محمد سالاری، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران مجموع زمین‌های ذخیره شهر ‏تهران را در کلیه کاربری‌ها تا ‌سال ٨۶ که طرح جامع احصا‌ شده ۶٣٣ قطعه به مساحت ۵‌هزار و ٢٨ ‏هکتار دانسته و در ‌سال ۹۶ اعلام کرده بود که درحال‌حاضر درباره وضع فعلی زمین‌های ذخیره شهر ‏تهران نمی‌توانیم نظری بدهیم چون آماری درباره‌شان وجود ندارد.

به گفته او، در آن زمان معاونت ‏شهرسازی و سازمان نوسازی شهرداری تهران گزارشی ارایه داد که براساس آن از میزان این زمین‌ها ‏در طرح جامع حدود ١۵‌درصد کاسته شده است. او همان زمان رقم ۱۵‌درصد را نادرست دانسته و گفته ‏بود: «آنچه در شهر شاهدیم و گزارش‌ها و مشاهدات ما نشان می‌دهد، این رقم بسیار بیشتر از ١۵‌درصد ‏است و به نظر می‌رسد بخش درخور ‌توجهی از این اراضی در سال‌های پس از تهیه طرح جامع برای ‏تهران ساخت‌وساز شده است.»‏

ترانه یلدا، معمار و از هماهنگ‌کنندگان طرح جامع تهران درباره زمین‌هایی که عنوان زمین‌های ‏ذخیره نوسازی شهری را با خود یدک می‌کشند، معتقد است که این زمین‌ها پس از برجسته شدن در طرح ‏جامع، مورد توجه قرار گرفتند و همین هم عاملی بود تا توجه بسیاری برای ساخت‌وساز برج‌های ‏مسکونی و تجاری به آنها جلب شود: «زمین‌های ذخیره نوسازی در حقیقت زمین‌هایی بالای یک ‏هکتار هستند که باید برای تأمین خدمات و در طی زمان از آنها استفاده می‌شد. این زمین‌ها اغلب دولتی بودند ‏و معمولا متعلق به شهرداری، منابع طبیعی و سایر ارگان‌های دولتی و البته برخی هم در مالکیت ‏خصوصی.

البته قرار بود در گذر زمان که شهر گسترده‌تر می‌شود این زمین‌ها در قالب کاربری خدماتی ‏ استفاده شود‎.‎‏» یلدا می‌گوید اتفاقی که در سال‌های گذشته افتاده این است که کاربری بسیاری ‏از زمین‌های ذخیره به راحتی تغییر کرده و حتی زمین‌هایی که پیش از این کاربری آموزشی و ‏خدماتی داشته‌اند هم به راحتی در آنها ساخت‌وساز شده. نمونه‌اش تغییر کاربری تعدادی از ‏مدارس در سال‌های گذشته است. «سال گذشته خبرهایی از ساخت‌وساز در باغ منظریه یا همان ‏اردوگاه ملی شهید باهنر به گوش می‌رسید. باغی متعلق به آموزش‌وپرورش که بچه‌ها در آن به ‏اردوهای تفریحی و آموزشی می‌رفتند و بارها صحبت از واگذاری یا ساخت‌وساز در آن مطرح شد که ‏خوشبختانه همین اواخر خبر آمد که بدهی‌ها پرداخت شده و پابرجا می‌ماند. هرچند نمی‌توان مطمئن ‏بود‎.» ‏

‏

او معتقد است زمین‌های آموزشی که سال‌ها دولت برای ساخت آنها هزینه کرده و حالا با کمبود ‏دانش‌آموز روبه‌روست، ممکن است تغییر داده شود، درحالی‌که اینها زمین‌های شهر است و حق تغییر ‏کاربری، ساخت خانه یا مجتمع تجاری در آن وجود ندارد ولی اتفاقاتی از این دست به ‏سهولت درحال رخ دادن است. یلدا نمونه دیگر این اتفاق را پادگان ۰۶ ارتش می‌داند. زمینی ۵۳هکتاری که آن هم به نوعی جزوی از زمین‌های ذخیره شهری به حساب می‌آید، زیرا طبق قانون، ‏پادگان‌ها باید به تدریج به خارج از بافت شهری منتقل شوند و حالا صحبت از ساخت‌وساز در بخشی از ‏آن است: «دلیلی هم که می‌آورند این است که مالک حق دارد جواز بگیرد. درحالی‌که ملک ‏خصوصی با ملک عمومی و دولتی باید فرق داشته باشد. یکی از اشتباهات این بود که با اینکه طبق ‏ضابطه، اجازه ساخت‌وساز در ٣٠‌درصد داده شده بود، اما میزان تراکم ساخت را برحسب کل متراژ ‏زمین حساب می‌کردند و این یعنی در همان ٣٠‌درصد، ساختمان‌های بلندمرتبه‌تر و بیشتری ساخته خواهد ‏شد که این برای یک باغ تاریخی درست نیست و احتمالا ادامه هم دارد.»

به گفته او نگاه غالب این است ‏که با زمین‌هایی از این دست می‌خواهند مانند زمین عادی برخورد کنند و گفته می‌شود مالک حق دارد: ‏‏«این زمین‌ها، زمین‌های عادی نیستند و نباید با آنها عادی رفتار کرد. اینها ‏زمین‌هایی عمومی با متراژ بالا و مورد نیاز برای شهرند و این درحالی است که بسیاری از آنها ساخته ‏شده‌اند. حالا کفگیر به ته دیگ خورده است و از همین زمین‌های اندک باقی‌مانده هم اغلب نمی‌گذرند. ‏هرچند من اصلا مخالف ساخت فضای تجاری و خدماتی نیستم و این فضا برای بسیاری از مردم محل ‏تفریح خواهد شد، اما به هرحال نباید زمین‌های ذخیره، آموزشی و خدماتی آماج ساخت‌وساز تجاری ‏قرار گیرند. این کارها به لحاظ شهرسازی و منطق عمومی آن درست نیست.» ‏

آمار جدیدی وجود ندارد

گلایه‌ها درباره غیرشفاف بودن وضع بسیاری از زمین‌های ذخیره در این سال‌ها تاکنون ادامه داشته ‏است. آن‌طور که سالاری پیش از این و در‌سال ۹۵ به گزارش معاون مالی شهردار تهران اشاره کرد و ‏گفت اینکه می‌گویند میزان املاک فروخته‌شده شهرداری بیش از ٩‌‌هزار‌میلیارد بوده، برای ما ‏شفاف نیست و نمی‌دانیم این مبلغ از محل فروش کدام زمین‌ها بوده است.‏

وضعیت درحال حاضر هم فرق چندانی نکرده است. محمود میرلوحی، عضو شورای شهر تهران به ‏‏«شهروند» می‌گوید آمار دقیقی از میزان زمین‌های ذخیره‌ای که در این مدت از دست رفته ‏نیست اما اطلاعات موجود می‌گوید منطقه۲۲ یکی از مناطقی است که زمین‌های ذخیره‌اش بسیار مورد ‏هجوم بوده و همین ساخت‌وسازهای بی‌حساب و کتاب عاملی شده تا این منطقه کمترین سرانه فضای ‏آموزشی و مدرسه را داشته باشد و حتی کلانتری و بیمارستان و ... هم به اندازه در آن نباشد و به ‏سرعت فضای سبزش را هم از دست بدهد: «ما همه تلاش‌مان را می‌کنیم تا این ذخایر حفظ شوند اما ‏بخش بزرگی از ماجرا مربوط به گذشته است و منابع مالی برای بازپس‌گیری آنها نداریم و همین حالا ‏‏۶۹‌هزار‌میلیارد بدهی شهرداری است.

اگر بخواهم یک نمونه از این وضع را مثال بزنم می‌توانم به ‏در طرح تفصیلی منطقه ۲۲ اشاره کنم که در آن ۱۵۰ ساختمان بدون پروانه درحال ساخت است. چطور ‏ممکن است؟ ما هم نمی‌توانیم این حجم را خراب کنیم.» او می‌گوید آمارهای جدید بهتر از گذشته نیست اما ‏در گزارش تلفیق‌سال ۱۳۹۳، از ۲۲‌میلیون متر مربع زمین ذخیره در تهران صحبت شده است که به ‏ساخت‌وسازهای غیرداده شده و این حجم گسترده را در رشد دائمی‌ تهران می‌توان دید: «کمربند ‏جمعیتی و محیطی تهران هر پنج سال درحال افزایش است. از‌سال ۱۳۳۵ تاکنون هر پنج‌سال شاهد ‏تغییرات گسترده بودیم و زمین‌های گسترده و بکر هم مورد هجوم قرار گرفته‌اند.» به گفته میرلوحی، ‏زمین‌های بزرگ حاشیه شهرها وقتی در مدار شهرسازی قرار می‌گیرند باید ۷۰درصدشان برای ‏زیرساخت‌های هفتگانه اختصاص پیدا کند و به خدمات تعلق بگیرد و این درحالی است که شاهد چنین ‏مواردی نبوده‌ایم: «زمین‌های شهرک غرب و پونک زیر ساخت‌وساز افسارگسیخته قرار گرفتند و از ‏آنها به درستی نگهداری نشد اما تلاش‌های ما در منطقه تازه‌ساختی چون ۲۲ ادامه دارد و در این مدت ‏توانستیم ۹۷ هکتار زمین بلاتکلیف را که عموما جزو زمین‌های ذخیره بودند، تعیین تکلیف کنیم و به ‏اموال شهرداری برگردانیم.

نشانه‌گذاری شده و سازمان املاک شهرداری هم در تلاش برای حفظ آن ‏است.» میرلوحی می‌گوید در این مدت شورا برای حفظ باغ‌های شهر مصوباتی داشته و براساس همین ‏مصوبات هم منابعی مشخص شده تا شهرداری بتواند براساس آن باغ‌ها را خریداری و از ساخت‌وساز ‏در آنها جلوگیری کند. این مصوبه درحالی است که برای حفظ زمین‌های ذخیره تلاش چندانی ‏رخ نداده و همان‌طور که بسیاری از زمین‌ها در گذشته از بین رفته‌اند بیم از دست رفتن بسیاری از آنها در ‏آینده هم وجود دارد. ‏