خریداران مردد، فروشندگان بیمناک

روزنامه توسعه ایرانی: بازار مسکن دچار رکودی بسیار عمیق شده است. معامله‌گران می‌گویند حجم خرید و فروش در این بازار کاهش قابل‌توجهی را این روزها تجربه می‌کند.

بازار سرمایهای‌ترین کالای ایرانی حالا با شرایط ویژه‌ای روبرو شده است. از پس شوک قیمتی در دو سال گذشته بازار حالا در وضعیتی ساکن و بی‌تحرک گیر افتاده است. بسیاری از کارشناسان معتقدند این رکود نمی‌تواند به معنای کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشد چراکه کند شدن آهنگ رشد قیمت‌ها ماهیتی متفاوت از کاهش قیمت را داراست. به عبارت دیگر روند افزایشی قیمت مسکن کند شده است و حالا در شرایط جدید افزایش بیشتر قیمت‌ها دیگر مورد انتظار معامله‌گران نیست. هر چند برخی گزارش‌ها کاهش قیمت مسکن را در مناطق یک، دو و سه گواهی می‌دهد. این کاهش البته نه برای مسکن مصرفی که در بازار واحدهای مسکونی لوکس اتفاق افتاده است.

به گواه آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران، خریدار مسکن برای خرید یک واحد مسکونی در تهران در سال جاری لازم است ۸۳ درصد بیشتر از سال گذشته پرداخت کند. به این ترتیب خرید یک واحد مسکونی در منطقه‌ای متوسط در تهران هزینهای بیش از یک میلیارد تومان را روی دست خریداران به جا می گذارد.

معامله‌گران مرددند

اما دلیل اصلی رکود مسکن در شرایط فعلی چیست؟ برخی معامله‌گران می‌گویند که یکی از مهمترین دلایل تردید خریداران برای ورود به بازار ملک انتظار برای کاهش قیمت‌ها در این بازار است. این در حالی است که فعالان حوزه ساخت و ساز معتقدند با توجه به افزایش هزینه تولید مسکن نمی‌توان انتظار کاهش چندانی در بازار مسکن را داشت چراکه قیمت مصالح ساختمانی و زمین هر دو روندی افزایشی را تجربه کرده‌اند و هزینه دستمزد کارگر نیز در ماه‌های اخیر با توجه به وضعیت ناشی از شروع کرونا افزایش یافته است.ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با «توسعه ایرانی» می‌گوید انتظار برای کاهش قیمت مسکن در شرایطی معقول است که هزینه ساخت و ساز نیز کاهش یافته باشد، اما در شرایط فعلی با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را در بازار مسکن داشت.

از سوی دیگر مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار و صنعت مسکن نیز معتقد است تا زمانی که فاصله عرضه و تقاضا در ایران متوازن نشده است و همچنان تقاضا بالاتر از عرضه مسکن به بازار ایستاده نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت. این نکته از سوی ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران تایید شد چراکه وی نیز معتقد است عدم تولید را باید از دلایل افزایش چشمگیر قیمت مسکن به شمار آورد. او نیز بالا رفتن شدید قیمت را عامل کاهش قدرت خرید طبقه متوسط و خریداران واقعی مسکن دانست.

اما دلیل اصلی رکود مسکن در بازار چیست؟

گزارش میدانی خبرنگار «توسعه ایرانی» نشان می‌دهد در یک ماه اخیر حجم خرید و فروش به شدت کاهش یافته است.

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمال تهران می‌گوید در این منطقه قیمت‌ها در برخی موارد با کاهش نیز روبرو شده است و برخی از فروشندگان واقعی برای یافتن مشتری قیمت‌های خود را کاهش داده‌اند اما این وضعیت در واحدهای متراژ کوچک با قیمتهای متوسطه وجود ندارد. او معتقد است دلیل اصلی رکود بازار مسکن تنها خروج سرمایه‌گذاران و خریداران از این بازار نیست بلکه یکی از مهمترین دلایل پا پس کشیدن فروشندگان نیز هست چرا که آنها می‌ترسند تصویب لایحه بودجه و افزایش قابل توجه نرخ ارز، قیمت مسکن دستخوش افزایشی دوباره در بازار شود و در نتیجه امکان خرید واحد مسکونی جدید را از دست بدهند.

او گفت: بازار امروز در دو عبارت توضیح داده می‌شود؛ خریداران مردد و فروشندگان ترسیده. این دو در کنار هم سبب شدند بازار با رکود قابل توجه مواجه شود. یک مشاوره املاک در منطقه ۸ تهران در گفت‌‌وگو با «توسعه ایرانی» در پاسخ به این پرسش که آیا حجم خرید و فروش‎ها در این منطقه با کاهش چشمگیری روبرو شده است یا خیر؟ گفت: در دو ماه اخیر ما با کاهش مراجعات برای خرید و فروش روبرو هستیم اما دلیل اصلی آن است که قیمت‌ها به حدی افزایش داشته که دیگر کسی قدرت خرید مسکن را ندارد و به نظر می‌رسد ریشه این رکود در نبود قدرت خرید میان مردم است.

نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با «توسعه ایرانی»: انتظار برای کاهش قیمت مسکن در شرایطی معقول است که هزینه ساخت‌وساز نیز کاهش یافته باشد، اما در شرایط فعلی با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها را در بازار مسکن داشت

او گفت زمزمه‌هایی درباره افزایش سقف وام مسکن این روزها به گوش می‌رسد و همین امر فروشندگان را از فروش واحدهای مسکونی‌شان منصرف کرده است چراکه معتقدند در صورت افزایش سقف وام مسکن قیمت املاک آنها نیز اگر مشمول دریافت تسهیلات شود با افزایش روبرو خواهد بود.

او تاکید کرد البته باید دید این افزایش به چه صورتی است و میزان اقساط تعریفی در آن می‌تواند طبقه متوسط را ترغیب به دریافت این وام نماید یا خیر. مسکن را می‌توان سرمایه‌ای‌ترین کالای سبد خانوارهای ایرانی ارزیابی کرد. این کالا گران‌ترین کالایی است که یک خانوار ایرانی خریداری می‌کند. در حالی متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 25 میلیون تومان در هر متر مربع است که دریافتی اغلب افراد در محدوده 4 تا 5 میلیون تومانی قرار دارد. به این ترتیب فاصله میان قدرت خرید و امکان خرید واحد مسکونی بسیار بالا رفته است.

بر اساس آخرین سرشماری انجام شده در کشور مربوط به سال ۱۳۹۵، جغرافیای استانی مالک و مستأجران در کشور با تغییرات زیادی همراه شده است؛ به طوری که نسبت به پنج سال قبل یعنی سرشماری سال ۱۳۹۰ سهم مالکان واحدهای مسکونی ۲.۲ درصد کاهش یافته و تعداد خانوارهای مستأجر نیز در کل کشور ۴ درصد رشد داشته است. با این حال این آمار نشان می‌دهد که سهم واحدهای مسکونی ۷۵ مترمربع و کمتر، از واحدهای مسکونی کشور کاهش یافته و بر تعداد واحدهای مسکونی بیش از ۱۵۰ متر مربع افزوده شده است.

فعالان از آینده چه می‌گویند؟

بسیاری از فعالان بازار معتقدند آینده بازار ملک در گرو وضعت بازار ارز است. افزایش قیمت ارز می‌تواند در همین شرایط رکودی، شوکی دوباره را به بازار مسکن وارد کند اما ثبات قیمت‌ها در بازار ارز نشانه‌ای مثبت برای بازار مسکن تلقی شده و تثبیت قیمت‌ها در این بازار رخ خواهد داد. به عبارت دیگر افزایش هزینه ساخت مانعی بر سر راه کاهش قیمت مسکن تلقی می‌شود و برای دستیابی به این هدف تدوین برنامه جامع تولید مسکن از یک سو و مهار تورم عمومی از سوی دیگر باید در دستور کار قرار گیرد.