سقف‌شکنیِ اجاره‌بهای مسکن در بازار

روزنامه همشهری: قیمت‌های پیشنهادی بازار اجاره با جهش بی‌سابقه‌ای مواجه و بازار یکطر‌فه شده و عملاً اختیار تعیین نرخ به موجران سپرده شده است.

بازار اجاره در دوره‌های حساس به سر می‌برد، فعالان بازار در غیاب یک متولی توانمند، در تلاشند بخش قابل‌توجهی از تورم 3 ساله بازار مسکن را یکباره در قیمت‌ واحدهای استیجاری تخلیه کنند؛ نخستین پیامد این وضع، رشد بیش از 100درصدی قیمت پیشنهادی فایل‌های اجاره در اردیبهشت 1400، نسبت به‌ماه مشابه پارسال است.

در کنار رشد‌های مقطعی بازار مسکن که همواره به دوره‌های رکود سنگین ختم می‌شود، بازار اجاره با تورمی پیوسته و نوسانی روبه‌روست و عملاً گرانی مسکن در یک دوره کوتاه، در دوره‌‌ای بلندتر در این بازار تخلیه می‌شود. امسال اما، به‌دنبال تنش‌های اقتصادی شدید در دو سه سال گذشته، روال قیمت‌گذاری بازار اجاره نیز تغییر کرده و عرضه‌کنندگان واحدهای استیجاری درصدد همسان‌سازی تورم مسکن و بازار اجاره برآمده‌اند.

فصل ترقی قیمت‌ها

مشاهدات میدانی خبرنگاران همشهری حاکی است: در فضای رها شده بازار اجاره، قیمت پیشنهادی برخی فایل‌های اجاره پی‌درپی در حال تغییر است و با وجود اینکه این فایل‌ها حتی در قیمت‌های پایین‌تر نیز مشتری نداشته‌اند، قیمت جدید آنها تا 25درصد افزایش یافته است. به‌عنوان‌مثال، قیمت پیشنهادی یک آپارتمان 90متری واقع در محدوده هفت‌تیر، از رهن کامل 385میلیون تومان در بهمن 1399به 410میلیون تومان در تعطیلات نوروزی افزایش یافته و اکنون همان آگهی با رهن 500میلیون تومان و اجاره ماهانه 100هزار تومان به‌روزرسانی شده است.

در برخی آگهی‌ها شتاب تغییر قیمت به کمتر از یک هفته رسیده به‌گونه‌ای که با یک جست‌وجوی ساده می‌توان چند آگهی با قیمت‌های مختلف برای یک واحد مسکونی پیدا کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، یکی از دلایل اصلی این اتفاق را هیجان کاذب بازار در قیمت‌گذاری می‌داند و می‌گوید: متأسفانه به‌دلیل بی‌توجهی مسئولان حوزه مسکن به شرایط بازار، قیمت‌گذاری به این سمت رفته است که اگر یک واحد آپارتمان برای فروش یا اجاره در یک کوچه مثلاً 100واحد قیمت‌گذاری شود، آگهی بعدی در همان منطقه با قیمتی بالاتر منتشر می‌شود و به‌تدریج قیمت فایل‌های قدیمی هم با همین شیوه افزایش می‌یابد.

مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری، وادادگی در مواجهه با شیوه نوین انتشار آگهی در فضای مجازی و اینترنت را مقصر بخش قابل توجهی از هرج‌ومرج بازار مسکن و اجاره عنوان می‌کند و می‌افزاید: در ظاهر امر یک نفر می‌تواند آگهی اجاره خود را با قیمتی ثبت کند که هیچ مناسبتی با واقعیت بازار نداشته باشد و در شرایط طبیعی بازار نیز اهمیتی به این قیمت‌گذاری نمی‌دهد اما در بازاری که عرضه‌کننده خاص و محدودی دارد و طرف تقاضای آن عمدتاً قشر حقوق‌بگیر و طبقه متوسط رو به پایین جامعه است، رواج این تفکر به وضعی منجر می‌شود که قیمت‌ کل بازار به‌مراتب از ارزش واقعی بالاتر است و طرف تقاضا نیز چاره‌ای جز تن دادن به این قیمت‌ها ندارد.

لزوم ارائه مبنای قیمت‌گذاری

سال‌هاست که پرس‌وجو از صنف مشاوران املاک و امضاکنندگان قرارداد جدید اجاره، تنها مرجع سنجش محدوده واقعی قیمت‌ها در این بازار است اما در شرایط فعلی، به‌واسطه اینکه تقریباً کل آگهی‌های بازار اجاره به فضای مجازی سپرده شده و حتی مبنای فعالیت مشاوران املاک نیز براساس همین آگهی‌های اینترنتی گذاشته شده، عملاً مرجع شفافی برای کشف قیمت واقعی قیمت اجاره وجود ندارد؛ زیرا فرایند قیمت‌گذاری هیجانی در بازار عملاً مظنه قیمتی معاملات بازار را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این زمینه معتقد است: باید سازوکاری ایجاد شود که تعیین قیمت آگهی‌ها براساس میانگین قیمت معاملات مشابه و با نظر کارشناسی انجام شود و عرضه‌کننده مجاز باشد قیمت خود را در دامنه‌ای خاص اعلام کند که به قیمت معاملات جاری بازار نزدیک است.

خسروی می‌گوید: وجود یک رگولاتور و تنظیم‌گر کارشناسی در بازارهای مسکن و اجاره، از رشد کاذب و هیجانی قیمت‌های پیشنهادی جلوگیری می‌کند، ضمن اینکه متناسب با کشش بازار، به‌تدریج قیمت معاملات به سمت واقعی شدن حرکت می‌کند.

پیشنهاد رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مورد ایجاد یک مبنای قیمت‌گذاری، چند وقتی است در یکی از سایت‌های آگهی خودرو اجرایی شده با این تفاوت که به‌جای قیمت معاملات، قیمت آگهی‌های مشابه در سایت ملاک تعیین قیمت قرار گرفته و هر آگهی جدید فقط مجاز است قیمت خود را در دامنه قیمتی موجود ثبت کند در غیراین صورت، قیمت آن آگهی غیرقابل‌نمایش خواهد بود. از سوی دیگر آگهی‌های ثبت شده نیز به‌تناسب اینکه بالاتر یا پایین‌تر از قیمت سایر آگهی‌ها اعلام شده باشد، دسته‌بندی می‌شوند و بازدیدکنندگان آگهی به‌راحتی متوجه می‌شوند که قیمت یک آگهی در مقایسه با دیگر آگهی‌ها منصفانه است یا گران‌تر. در بازار اجاره و مسکن نیز، اگر چنین سازوکاری بر مبنای قیمت ثبت شده در معاملات بازار اجرایی شود و حتی محدودیت‌های شدیدتری برای ثبت قیمت بالاتر مدنظر قرار بگیرد، حداقل شتاب رشد هیجانی قیمت‌های پیشنهادی و همچنین ازسرگردانی متقاضیان بازار اجاره کاسته می‌شود.

بازار بی‌متولی

برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، معتقدند از زمان ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری و ایجاد وزارت راه و شهرسازی، عملاً حوزه مسکن و ساختمان در این وزارتخانه به یک معاونت محدود شده و ازقضا سیاست‌ها و برنامه‌های این معاونت نیز از یک‌سو قادر به تشخیص شرایط و نیازهای حوزه مسکن نیست و از سوی دیگر قدرت و کارایی لازم را برای بهبود وضعیت آن ندارد. در این شرایط، بازار مسکن و اجاره، به‌عنوان بازارهایی که مستقیماً با یکی از نیازهای اساسی و ضروری جامعه سروکار دارند، بدون متولی توانا و مشخص رها شده‌اند و امکان دستکاری، زد و بند و خودمختاری در آنها به‌شدت افزایش یافته است.

یکی از مشاوران املاک محدوده خیابان قائم‌مقام تهران در گفت‌وگو با همشهری، اعلام می‌کند: فایل‌های اجاره موجود در بازار که قیمت آنها مدام در حال تغییر و افزایش است، در حال آماده کردن فضای بازار برای جهش قیمت در فصل نقل‌وانتقال مستأجران هستند و احتمالا تا اواخر خرداد، میانگین قیمت‌های پیشنهادی را تا 25درصد دیگر نیز افزایش می‌دهند. او معتقد است: اگرچه این قیمت‌ها با توان مالی مستأجران همخوانی ندارد اما با آغاز فصل جابه‌جایی در بازار اجاره، عملاً مستأجران ناتوان مجبور می‌شوند به مناطق ارزان‌تر و پایین‌تر کوچ کنند که در این صورت معضل ناتوانی مالی مستأجران نیز در ظاهر برطرف می‌شود، زیرا قدرت مالی هر یک از آنها در محلات پایین بیشتر می‌شود.

پادزهر ورود خانه‌های خالی به بازار

سال‌هاست که قانونگذار معتقد است با ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن و اجاره، سازوکار این دو بازار تا حدودی ساماندهی خواهد شد و به همین دلیل ابزارهایی تشویقی و تنبیهی برای اجرای این عقیده به‌کار بسته است. یکی از اصلی‌ترین ابزارهای کارآمدسازی بازارهای مسکن و اجاره، اجرای قانون مالیات ستانی از خانه‌های خالی از مردادماه امسال است که ازقضا به ورود بخشی از خانه‌های خالی به بازار منجر شده؛ اما مشاهدات خبرنگاران همشهری حاکی است؛ باوجود تزریق خانه‌های خالی کلید نخورده به بازار، همچنان روند قیمت‌گذاری این بازار به سبک و سیاق قبلی ادامه دارد و این افزایش عرضه عملاً هیچ تغییری در قیمت نداشته است.

به‌عبارت‌دیگر، شرایط نامساعد بازار مسکن و اجاره و نبود نظارت بر قیمت‌گذاری و معاملات آن باعث شده در کنار افزایش عرضه، روند افزایش قیمت‌ها نیز ادامه پیدا کند. یکی از مشاوران املاک خیابان سهروردی تهران در گفت‌وگوی تلفنی با همشهری، بخشی از این اتفاق را ناشی از هرج‌ومرج بازار و نداشتن متولی دانست و البته بخشی از آن را حاصل تلاش‌های سفته‌بازانه عده‌ای برای عرضه خانه‌های خالی به بالاترین قیمت. به عقیده این فعال بازار مسکن و اجاره، زمینه قیمت‌سازی و دستکاری در بازار مسکن و اجاره به حدی مساعد است که عده‌ای باوجود کاهش تورم انتظاری و دورنمای مثبت حاصل از احیای برجام، بازهم اجازه پایین‌ آمدن قیمت‌ها را نمی‌دهند.