| |
- افزایش ۴۹ درصدی وصولی سازمان مالیاتی در نیمه اول امسال
- پیام پزشکیان به پادشاه و ولی‌عهد عربستان
- لیگ بسکتبال ۱۲ تیمی شد
- لیگ بسکتبال ۱۲ تیمی شد
- کمبود قطار در کشور جدی است
- شرط داوری به قراردادها اضافه می‌شود
- اعلام آمادگی سپاه برای کمک‌رسانی به حادثه معدن طبس
- علی‌اف: برخی کشورهای غربی می‌خواهند ارمنستان را در مقابل ما قرار دهند
- تلاش برای حذف نابرابری آموزشی در کشور
- عمره‌گزاران ایرانی وارد مکه شدند
- نمایش محصولات معدنی شرکت هپکو در نمایشگاه فرصتهای سرمایه گذاری در معدن و صنایع معدنی ایران
- رایزنی دیپلمات‌های ارشد ایران و چین درباره اوضاع منطقه
- طالبان پاکستان حمله به کاروان سفرای خارجی را رد کرد
- جوادی: پاداش ۶ میلیاردی فدراسیون کشتی بی‌سابقه است
تورم و تغييرات قيمت مسكن
مهران دبيرسپهري
سال‌ها است كه رشد ماهانه نقدينگي در فروردين ماه هر سال منفي بوده است؛
اما معاون اقتصادي بانك مركزي در مصاحبه‌اي، رشد نقدينگي در فروردين 1389 نسبت به ماه قبل را مثبت 9/0 درصد اعلام كرد (دنياي‌اقتصاد 29/3/1389) كه در نوع خود يك ركورد محسوب مي‌شود.
ظاهرا مسوولان بانك مركزي بايد بسيار خوشحال باشند كه عرضه پول را با سرعتي قابل توجه، افزايش داده‌اند و نرخ تورم همچنان نزولي است؛ اما با تاسف بايد گفت، اين خوشحالي دوام چنداني نخواهد داشت؛ مگر آنكه مسوولان مذكور در سياست‌هاي خود تجديد نظر كنند. در تحقيقي كه اخيرا انجام شد، مشخص شده است كه نرخ تورم متعارف، معمولا كالاها و خدماتي را شامل مي‌شود كه بيشتر در سبد مصرفي دهك هشتم درآمدي وجود دارد و كالاهايي كه در سبد مصرفي دهك‌هاي درآمد پايين‌تر قرار دارند، نرخ تورم واقعي‌شان بيشتر است (كميجاني 1388). اين در واقع پاسخ همان سوالي است كه در ميان توده مردم شنيده مي‌شود مبني بر آنكه پس چرا سرعت افزايش قيمت‌ها برخلاف آنچه گفته مي‌شود، فزاينده است، نه كاهنده؟ نكته ديگري كه از اين تحقيق مي‌توان فهميد آن است كه ماليات تورمي از كساني كه درآمد كمتر دارند، بيشتر از كساني كه درآمد بيشتر دارند اخذ مي‌شود.
اين در حالي است كه حتي اگر اين نوع ماليات به طور مساوي از همه مردم گرفته مي‌شد، باز هم ظالمانه بود؛ چه رسد به آنكه قشر متوسط به پايين بايد بيشتر از ديگران سنگيني بار تورم را تحمل كنند.يكي از كالاهايي كه تاثير موثري بر كاهش نرخ تورم داشته، مسكن است؛ زيرا اولا كنترل عرضه پول در سال‌هاي 1386 و 1387 موجب توقف رشد قيمت مسكن شد و ركود خريد و فروش در اين بخش نيز تا حدودي ناشي از ممنوعيت پرداخت وام خريد از سوي بانك‌ها بوده يا لااقل آن را تشديد كرده است. اخيرا وزير محترم مسكن در اظهار نظري گفته‌اند كه «رونق بخش مسكن به معني گران شدن آن را هرگز قبول نداريم.
با سياست‌هايي كه هم اكنون در بخش مسكن كشور اجرا مي‌شود، شاهد به وجود آمدن تعريف جديدي از رونق هستيم كه بر اساس آن با رشد آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني طي شش ماه دوم سال 88 و افزايش توليد واحدهاي مسكوني برخلاف انتظار كارشناسان نه تنها قيمت‌ها بالاتر نرفته است، بلكه با ثبات و يا كاهش قيمت مسكن روبه‌رو هستيم. (روابط عمومي وزارت مسكن 26/3/1389)»
در پاسخ به اين مسوول محترم بايد گفت: اولا كسي به دنبال گران كردن خانه نبوده و نيست و كارشناساني كه رونق اين بخش را خواستارند، همان كساني هستند كه در سال‌هاي 1384 و 1385 دلسوزانه نسبت به عواقب تزريق درآمدهاي نفتي و افزايش نقدينگي هشدار مي‌دادند و افزايش قيمت كالاهاي غير قابل مبادله از جمله مسكن را پيش‌بيني مي‌كردند؛ اما اينكه چرا صدور پروانه‌هاي ساختماني رشد كرده به نظر مي‌رسد ناشي از سه علت باشد؛ علت اول مربوط به بسته تشويقي نوسازي بافت‌هاي فرسوده است. علت دوم مربوط به رونق پروژه‌هاي مسكن مهر مي‌باشد و علت سوم را بايد در مفهومي‌جست‌وجو كرد كه در علم اقتصاد تحت عنوان نظريه انتظارات عقلايي مي‌شناسيم؛ به اين معنا كه عوامل اقتصادي با پيش‌بيني آينده كه مبتني بر اطلاعات موجود از يك بازار مي‌باشد، تصميمات خود را برنامه‌ريزي مي‌كنند.
در حال حاضر نيز بسياري از فعالان بازار مسكن با توجه به دوره‌هاي رونق و ركود در بازار مسكن طي چند دهه اخير، انتظار دارند به زودي ركود خريد و فروش مسكن مرتفع و دوره رونق آغاز شود. به همين دليل به سمت سرمايه‌گذاري براي توليد مسكن رو مي‌آورند؛ به اين اميد كه پس از پايان دوره ساخت، به راحتي توليدات خود را به فروش رسانند.
ثانيا بر اساس گزارش شهرداري تهران (دنياي اقتصاد 22/2/1389) تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده با كاهش 46 درصدي از 23086 فقره در سال 1387 به 12367 فقره در سال 1388 رسيده است؛ اما به طور ماهانه پروانه‌هاي صادره در اسفند 88 و فروردين 89 نسبت به ماه مشابه در سال قبل به ترتيب 24 درصد و 70 درصد رشد داشته است، بنابراين براي مشخص شدن ميزان رشد اين شاخص در سال 1389 بايد تا پايان امسال صبر كرد تا به يك قضاوت صحيح دست يافت.
از سوي ديگر، اگر چه افزايش قيمت مسكن براي مدتي مهار شده است، اما دهك‌هاي درآمدي متوسط به پايين به دليل بالا رفتن بيشتر نرخ تورم در سبد كالايشان، توانايي پس‌انداز براي خانه‌دار شدن را به نسبت ميزان تورم از دست مي‌دهند. بنابراين برخلاف خواست مسوولان، در اين وضعيت نيز دسترسي مردم به ويژه قشر متوسط به مسكن، سخت‌تر خواهد شد؛ يعني علت‌العلل صعوبت دسترسي به مسكن در ايران را بايد در تزريق درآمدهاي نفتي و افزايش رشد نقدينگي جست‌وجو كرد نه در وام‌هاي خريد مسكن؛ به عبارت ديگر اگر مسوولان محترم به دنبال مهار تورم از جمله تورم در بخش مسكن هستند، همه همت شان به طور مضاعف بايد صرف مهار رشد بيش از حد نقدينگي شود.
از طرف ديگر با توجه به نمودار تغييرات تورم و نقدينگي، زماني كه رشد نقدينگي از تير 1386 كاهنده شد، تاثير خود را بر كاهش نرخ تورم، 20 ماه بعد؛ يعني اسفند 1387 گذاشت. به نظر مي‌رسد اين الگو در دوره‌هاي پيش‌تر نيز با يكي دو ماه كمتر يا بيشتر در اقتصاد ايران حاكم بوده است. در صورتي كه در كشورهاي صنعتي، معمولا 9 ماه بعد از افزايش عرضه پول اثر تورمي آن آشكار مي‌شود. بررسي روند تغييرات نقدينگي نشان مي‌دهد كه رشد نقدينگي از تير 1386 تا آذر 1387 كاهنده بوده سپس تا بهمن همان سال منحني تغييرات، تقريبا افقي شده ولي از بهمن 1387 مجددا رشد نقدينگي افزايشي شده است. از طرف ديگر مي‌دانيم يكي از دلايل كندي رشد تورم، ثبات در قيمت اجاره مسكن بود كه بر اساس آخرين اطلاعات، اين شاخص در خردادماه افزايش يافته است (دنياي اقتصاد 31/3/1389) كه براي مشخص شدن اثر آن در شاخص كل قيمت‌ها حداقل تا پايان تابستان بايد صبر نمود؛ زيرا براي همه‌گير شدن قيمت‌هاي جديد اجاره، حداقل يك سال زمان موردنياز است. احتمالا كاهش نرخ سود سپرده بانكي سال 1389 در افزايش اجاره‌ها تاثير داشته است.
اما در خصوص روند كاهشي نرخ تورم بايد گفت ارزش پول ملي يك كشور به دو عامل نرخ ارز(كه مربوط به ذخاير ارزي و استفاده يا عدم استفاده از آن است) و رشد نقدينگي وابسته است. در واقع علت آنكه در ايران براي تبديل نقدينگي اضافي به تورم بايد مدت زمان بيشتري در انتظار بود، همين موضوع ثبات در نرخ ارز مي‌باشد كه افزايش واردات يكي از نتايج آن است. بنابراين دليلي كه رياست محترم بانك مركزي براي كاهنده بودن نرخ تورم دارند(هدايت نقدينگي به سمت توليد) نمي‌تواند موجه باشد. ضمن آنكه اگر نقدينگي به سمت توليد رفته پس چرا رشد اقتصادي كشور تا اين حد پايين است. در واقع علت كاهنده بودن نرخ تورم همان وقفه 20 ماهه مي‌باشد؛ زيرا مطابق آمار رسمي، رشد نقدينگي از بهمن 1387 افزايشي شده است. بنابر اين آمار، تغييرات نرخ تورم بايد از مهر 1389 معكوس و افزايشي شود نه زودتر و هنوز تا آن موقع، زمان زيادي پيش رو است. ضمنا سياست پولي درست بانك مركزي كه از اواسط سال 1386 تا بهمن 1387 اجرا شد با يك سياست مالي نادرست همراه شد و اين شبهه را ايجاد كرد كه لابد روش بانك مركزي اشتباه بوده است. در صورتي كه مسوولان محترم بانك‌مركزي بايد هر سياستي را كه درست مي‌دانند اجرا كنند و بدانند آنها مسوول اشتباهات بقيه نيستند.
نكته قابل ذكر ديگر در خصوص تورم آن است كه به نظر مي‌رسد الگوي منحني تغييرات نرخ تورم در نيمه اول سال 1389 بسيار شبيه نيمه اول سال 1385 باشد؛ زيرا در آن دوره نيز براي چند ماه، نرخ تورم تك‌رقمي شد سپس به دليل افزايش عرضه پول مجددا سير صعودي خود را آغاز كرد. جالب آنكه در آن دوره نيز پذيرش تك رقمي‌شدن نرخ تورم از سوي افكار عمومي‌مشكل به نظر مي‌رسيد.
اما معاون اقتصادي بانك مركزي در مصاحبه‌اي، رشد نقدينگي در فروردين 1389 نسبت به ماه قبل را مثبت 9/0 درصد اعلام كرد (دنياي‌اقتصاد 29/3/1389) كه در نوع خود يك ركورد محسوب مي‌شود.
ظاهرا مسوولان بانك مركزي بايد بسيار خوشحال باشند كه عرضه پول را با سرعتي قابل توجه، افزايش داده‌اند و نرخ تورم همچنان نزولي است؛ اما با تاسف بايد گفت، اين خوشحالي دوام چنداني نخواهد داشت؛ مگر آنكه مسوولان مذكور در سياست‌هاي خود تجديد نظر كنند. در تحقيقي كه اخيرا انجام شد، مشخص شده است كه نرخ تورم متعارف، معمولا كالاها و خدماتي را شامل مي‌شود كه بيشتر در سبد مصرفي دهك هشتم درآمدي وجود دارد و كالاهايي كه در سبد مصرفي دهك‌هاي درآمد پايين‌تر قرار دارند، نرخ تورم واقعي‌شان بيشتر است (كميجاني 1388). اين در واقع پاسخ همان سوالي است كه در ميان توده مردم شنيده مي‌شود مبني بر آنكه پس چرا سرعت افزايش قيمت‌ها برخلاف آنچه گفته مي‌شود، فزاينده است، نه كاهنده؟ نكته ديگري كه از اين تحقيق مي‌توان فهميد آن است كه ماليات تورمي از كساني كه درآمد كمتر دارند، بيشتر از كساني كه درآمد بيشتر دارند اخذ مي‌شود.
اين در حالي است كه حتي اگر اين نوع ماليات به طور مساوي از همه مردم گرفته مي‌شد، باز هم ظالمانه بود؛ چه رسد به آنكه قشر متوسط به پايين بايد بيشتر از ديگران سنگيني بار تورم را تحمل كنند.يكي از كالاهايي كه تاثير موثري بر كاهش نرخ تورم داشته، مسكن است؛ زيرا اولا كنترل عرضه پول در سال‌هاي 1386 و 1387 موجب توقف رشد قيمت مسكن شد و ركود خريد و فروش در اين بخش نيز تا حدودي ناشي از ممنوعيت پرداخت وام خريد از سوي بانك‌ها بوده يا لااقل آن را تشديد كرده است. اخيرا وزير محترم مسكن در اظهار نظري گفته‌اند كه «رونق بخش مسكن به معني گران شدن آن را هرگز قبول نداريم.
با سياست‌هايي كه هم اكنون در بخش مسكن كشور اجرا مي‌شود، شاهد به وجود آمدن تعريف جديدي از رونق هستيم كه بر اساس آن با رشد آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني طي شش ماه دوم سال 88 و افزايش توليد واحدهاي مسكوني برخلاف انتظار كارشناسان نه تنها قيمت‌ها بالاتر نرفته است، بلكه با ثبات و يا كاهش قيمت مسكن روبه‌رو هستيم. (روابط عمومي وزارت مسكن 26/3/1389)»
در پاسخ به اين مسوول محترم بايد گفت: اولا كسي به دنبال گران كردن خانه نبوده و نيست و كارشناساني كه رونق اين بخش را خواستارند، همان كساني هستند كه در سال‌هاي 1384 و 1385 دلسوزانه نسبت به عواقب تزريق درآمدهاي نفتي و افزايش نقدينگي هشدار مي‌دادند و افزايش قيمت كالاهاي غير قابل مبادله از جمله مسكن را پيش‌بيني مي‌كردند؛ اما اينكه چرا صدور پروانه‌هاي ساختماني رشد كرده به نظر مي‌رسد ناشي از سه علت باشد؛ علت اول مربوط به بسته تشويقي نوسازي بافت‌هاي فرسوده است. علت دوم مربوط به رونق پروژه‌هاي مسكن مهر مي‌باشد و علت سوم را بايد در مفهومي‌جست‌وجو كرد كه در علم اقتصاد تحت عنوان نظريه انتظارات عقلايي مي‌شناسيم؛ به اين معنا كه عوامل اقتصادي با پيش‌بيني آينده كه مبتني بر اطلاعات موجود از يك بازار مي‌باشد، تصميمات خود را برنامه‌ريزي مي‌كنند.
در حال حاضر نيز بسياري از فعالان بازار مسكن با توجه به دوره‌هاي رونق و ركود در بازار مسكن طي چند دهه اخير، انتظار دارند به زودي ركود خريد و فروش مسكن مرتفع و دوره رونق آغاز شود. به همين دليل به سمت سرمايه‌گذاري براي توليد مسكن رو مي‌آورند؛ به اين اميد كه پس از پايان دوره ساخت، به راحتي توليدات خود را به فروش رسانند.
ثانيا بر اساس گزارش شهرداري تهران (دنياي اقتصاد 22/2/1389) تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده با كاهش 46 درصدي از 23086 فقره در سال 1387 به 12367 فقره در سال 1388 رسيده است؛ اما به طور ماهانه پروانه‌هاي صادره در اسفند 88 و فروردين 89 نسبت به ماه مشابه در سال قبل به ترتيب 24 درصد و 70 درصد رشد داشته است، بنابراين براي مشخص شدن ميزان رشد اين شاخص در سال 1389 بايد تا پايان امسال صبر كرد تا به يك قضاوت صحيح دست يافت.
از سوي ديگر، اگر چه افزايش قيمت مسكن براي مدتي مهار شده است، اما دهك‌هاي درآمدي متوسط به پايين به دليل بالا رفتن بيشتر نرخ تورم در سبد كالايشان، توانايي پس‌انداز براي خانه‌دار شدن را به نسبت ميزان تورم از دست مي‌دهند. بنابراين برخلاف خواست مسوولان، در اين وضعيت نيز دسترسي مردم به ويژه قشر متوسط به مسكن، سخت‌تر خواهد شد؛ يعني علت‌العلل صعوبت دسترسي به مسكن در ايران را بايد در تزريق درآمدهاي نفتي و افزايش رشد نقدينگي جست‌وجو كرد نه در وام‌هاي خريد مسكن؛ به عبارت ديگر اگر مسوولان محترم به دنبال مهار تورم از جمله تورم در بخش مسكن هستند، همه همت شان به طور مضاعف بايد صرف مهار رشد بيش از حد نقدينگي شود.
از طرف ديگر با توجه به نمودار تغييرات تورم و نقدينگي، زماني كه رشد نقدينگي از تير 1386 كاهنده شد، تاثير خود را بر كاهش نرخ تورم، 20 ماه بعد؛ يعني اسفند 1387 گذاشت. به نظر مي‌رسد اين الگو در دوره‌هاي پيش‌تر نيز با يكي دو ماه كمتر يا بيشتر در اقتصاد ايران حاكم بوده است. در صورتي كه در كشورهاي صنعتي، معمولا 9 ماه بعد از افزايش عرضه پول اثر تورمي آن آشكار مي‌شود. بررسي روند تغييرات نقدينگي نشان مي‌دهد كه رشد نقدينگي از تير 1386 تا آذر 1387 كاهنده بوده سپس تا بهمن همان سال منحني تغييرات، تقريبا افقي شده ولي از بهمن 1387 مجددا رشد نقدينگي افزايشي شده است. از طرف ديگر مي‌دانيم يكي از دلايل كندي رشد تورم، ثبات در قيمت اجاره مسكن بود كه بر اساس آخرين اطلاعات، اين شاخص در خردادماه افزايش يافته است (دنياي اقتصاد 31/3/1389) كه براي مشخص شدن اثر آن در شاخص كل قيمت‌ها حداقل تا پايان تابستان بايد صبر نمود؛ زيرا براي همه‌گير شدن قيمت‌هاي جديد اجاره، حداقل يك سال زمان موردنياز است. احتمالا كاهش نرخ سود سپرده بانكي سال 1389 در افزايش اجاره‌ها تاثير داشته است.
اما در خصوص روند كاهشي نرخ تورم بايد گفت ارزش پول ملي يك كشور به دو عامل نرخ ارز(كه مربوط به ذخاير ارزي و استفاده يا عدم استفاده از آن است) و رشد نقدينگي وابسته است. در واقع علت آنكه در ايران براي تبديل نقدينگي اضافي به تورم بايد مدت زمان بيشتري در انتظار بود، همين موضوع ثبات در نرخ ارز مي‌باشد كه افزايش واردات يكي از نتايج آن است. بنابراين دليلي كه رياست محترم بانك مركزي براي كاهنده بودن نرخ تورم دارند(هدايت نقدينگي به سمت توليد) نمي‌تواند موجه باشد. ضمن آنكه اگر نقدينگي به سمت توليد رفته پس چرا رشد اقتصادي كشور تا اين حد پايين است. در واقع علت كاهنده بودن نرخ تورم همان وقفه 20 ماهه مي‌باشد؛ زيرا مطابق آمار رسمي، رشد نقدينگي از بهمن 1387 افزايشي شده است. بنابر اين آمار، تغييرات نرخ تورم بايد از مهر 1389 معكوس و افزايشي شود نه زودتر و هنوز تا آن موقع، زمان زيادي پيش رو است. ضمنا سياست پولي درست بانك مركزي كه از اواسط سال 1386 تا بهمن 1387 اجرا شد با يك سياست مالي نادرست همراه شد و اين شبهه را ايجاد كرد كه لابد روش بانك مركزي اشتباه بوده است. در صورتي كه مسوولان محترم بانك‌مركزي بايد هر سياستي را كه درست مي‌دانند اجرا كنند و بدانند آنها مسوول اشتباهات بقيه نيستند.
نكته قابل ذكر ديگر در خصوص تورم آن است كه به نظر مي‌رسد الگوي منحني تغييرات نرخ تورم در نيمه اول سال 1389 بسيار شبيه نيمه اول سال 1385 باشد؛ زيرا در آن دوره نيز براي چند ماه، نرخ تورم تك‌رقمي شد سپس به دليل افزايش عرضه پول مجددا سير صعودي خود را آغاز كرد. جالب آنكه در آن دوره نيز پذيرش تك رقمي‌شدن نرخ تورم از سوي افكار عمومي‌مشكل به نظر مي‌رسيد.
نظر شما
چند رسانه ای
فروش خودرو
آخرین اخبار
خودرو در رسانه ها
پربازدید ها
طراحی و تولید: "ایران سامانه"
