بسته سياستي جديد براي بازار مسكن

دنیای اقتصاد: مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت كه چند سالي است به عنوان بازوي مشاوره‌اي دولت در تصميم‌گيري‌هاي حوزه مسكن فعاليت مي‌كند، در جديدترين اقدام، متن لايحه برنامه پنجم را مورد بررسي قرار داده و با توجه به شرايط موجود كشور، اجراي دو سياست راهبردي شامل «افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن» و «كنترل سوداگري در بازار مسكن» را ضروري تشخيص داده است.

در متن بسته سياستي جديد كه توسط گروه سياست‌گذاري مسكن مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت، تهيه و به دولت پيشنهاد شده، بانك‌هاي غيردولتي موظف هستند 20 درصد از منابع خود را به پرداخت تسهيلات ساخت اختصاص دهند. همچنين بانك مسكن نيز بايد با افزايش سرمايه سالانه به ميزان 500 ميليارد تومان، 80 درصد از هزينه احداث واحدهاي مسكوني را در قالب وام تامين كند.

در حوزه كنترل سوداگري نيز پيشنهاد شده است، افزايش ارزش املاك دوم و بيشتر هر فرد – در زمان فروش‌ - مشمول 25 درصد ماليات شود. همچنين براي ساماندهي بازار زمين و كنترل قيمت آن، شهرداري‌ها موظف هستند معادل يك درصد از ارزش روز زمين متناسب با كاربري را به عنوان عوارض سالانه دريافت كنند و از اين محل براي صدور پروانه ساختماني تخفيف 100 درصدي در نظر بگيرند.

مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌ و صنعت با اشاره به غفلت لايحه برنامه پنجم از اهداف كمي اقتصاد مسكن، معتقد است، چنانچه براي جبران ضعف‌ها، اجراي «بسته‌پيشنهادي» در دستور كار قرار بگيرد، به ترتيب تحقق 5/2 درصد از رشد 8 درصدي توليد ناخالص داخلي و 7 درصد از نرخ كاهش بيكاري، از طريق ساخت و توليد مسكن، محقق خواهد شد.

در مطالعات كارشناسي نهاد وابسته به دانشگاه علم و صنعت، تنها ماده‌اي از لايحه برنامه پنجم –ماده 149‌- كه بر حوزه توليد مسكن تمركز دارد نيز مورد نقد قرار گرفته است. اين ماده كه دولت را به حمايت از احداث واحدهاي مسكوني كوچك استيجاري موظف كرده، از نگاه مركز مطالعات، به سرنوشت «شكست» منتهي خواهد شد.

اين مركز معتقد است ضعف اساسي در بازار اجاره مسكن عدم امكان كنترل قيمت در اين بازار است.

گزارش تحليلي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت تحت عنوان محورهاي پيشنهادي بخش مسكن در برنامه پنجم توسعه كشور به شرح زير است:

مطابق با اصول 3، 31 و 43 از قانون اساسی، هدف از سیاست‌گذاری در بخش مسکن، «تامین مسکن متناسب با نیاز برای همه محرومان از مسکن» جامعه است.

برای دستیابی به این هدف در بخش مسکن ضروری است سه شاخص اصلی اقتصاد مسکن شامل «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»، «هزینه دسترسی به مسکن» و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» مطابق با استانداردهای مورد نظر اصلاح شوند.

از سوی دیگر برنامه‌های پنج ساله توسعه کشور، تبیین کننده سیاست‌های کلان جهت بهبود شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی طی دوره‌های پنج ساله است که از این رو توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور
می‌تواند مسیر توسعه را به صورت قابل ملاحظه‌ای هموار سازد.

دولت دهم نیز در همین ارتباط، اقدام به ارائه لایحه برنامه پنجم توسعه شامل محورهای مرتبط با بخش مسکن به مجلس کرده است. مواد متعددی از لایحه برنامه پنجم توسعه کشور به موضوع مسکن پرداخته است؛ اما از این میان تنها ماده 149 این لایحه بر حوزه اقتصاد مسکن تمرکز کرده است و مواد 151، 152، 153 و 154 این لایحه به موضوعات شهرسازی و معماری پرداخته است.

در ماده 149 به منظور حمایت از تولید مسکن دو محور ارائه شده است که نخست تدوین و ابلاغ ضوابط طراحی الگوی مسکن ایرانی و دیگری حمایت از تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری توسط بخش غیردولتی است. نکته اول؛ غفلت این لایحه از مفهوم «مسکن متناسب با نیاز» است که صراحتا در قانون اساسی به‌ آن اشاره شده است. «مسکن متناسب با نیاز» مفهومی دو بعدی است که در آن به‌رغم توجه به شرایط فیزیکی مناسب جهت زیست، تناسب قیمت تمام شده با قدرت خرید گروه‌های هدف نیز مورد توجه است.

غفلت از این مفهوم دو بعدی، هم در تدوین متن ماده 149 هم در محتوای این ماده مشهود است، چه آنکه نه تنها در هیچ کجای لایحه به این مفهوم اشاره نشده، بلکه مهمتر از آن با ارائه پیشنهاد تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک استیجاری عملا تفسیری تک بعدی از مسکن متناسب با نیاز را ارائه داده است.

چالش‌هاي تشكيل بازار اجاره‌داري مسكن

وجود تورم بالا در بخش مسکن نسبت به تورم عمومی باعث شده است تا جهت‌گیری تقاضا از نظر اقتصادی به سمت تامین مسکن ملکی باشد. چنین شرایطی، بستر اقتصادی مورد نیاز جهت اتخاذ سیاست‌های سمت تولید و عرضه مسکن استیجاری را از بین برده و باعث می‌شود چنین سیاست‌هایی به دلیل وجود بازار خرید و فروش مسکن ملکی به عنوان یک بازار رقیب با شکست مواجه شوند. در واقع نرخ بازگشت سرمایه گذاری از احداث و فروش مسکن‌های ساخته شده بسیار بیشتر از احداث و بهره‌برداری به‌صورت استیجاري بوده است.

علاوه بر آن، مشکلات اجرایی (مدیریت واحدهای استیجاری) باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاری برای طرح‌های سمت عرضه مسکن استیجاری ناچیز باشد. سیاست شکست خورده عرضه واحدهای استیجاری با حمایت دولت طی سال‌های اخیر نمود بارز نتایج انتخاب این گزینه است.

علاوه بر این با فرض امکان تولید مسکن استیجاری با حمایت دولت، به دلیل عدم امکان کنترل قیمت و نیز تورم عمومی کشور، این واحدها با قیمت بازار عرضه شده و سالانه منجر به از دست رفتن توان اقتصادی خانوار می‌شود که به همین دلیل شرایط برای تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای متقاضی مسکن استیجاری فراهم نخواهد شد.

اجاره‌داري تجربه شكست‌‌خورده دنيا

توجه به این نکته ضروری است که هرچند برخی از کشورهای دنیا در تجربیات خود به دنبال تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری برای گروه‌های هدف خود بوده‌اند، اما این سیاست در بستر اقتصادی خاص خود به اجرا در آمده است.

پایین بودن نرخ تورم بازار مسکن و ثبات این بازار از جمله این بسترها بوده است که به متقاضيان این اجازه را می داده است که پس از مدتی سکونت در این واحدها، واحد مسکونی خود را ارتقا بخشند.

صرف‌نظر از این نکته، بروز اثرات فرهنگی نامطلوب خانوادگی و اجتماعی ناشی از تولید خانه‌های کوچک استیجاری و ایجاد محله‌های بدنام، بسیاری از کشورهای اجرا کننده این سیاست را به سمت تجدید نظر جدی در این سیاست کشانده است.

شاخص‌هاي اقتصاد مسكن چگونه باشد؟

نکته حائزاهمیت دیگر غفلت لایحه پیشنهادی از ارائه اهداف کمی در بخش اقتصاد مسکن است. با توجه به شرایط کشور ضروری است تا سه شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» معادل 8، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» در محدوده 27 درصد و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» برابر 02/1 به عنوان شاخص‌های کمی در جهت دستیابی به هدف کلان اقتصاد مسکن مدنظر قرار گیرند.

برای رسیدن به این هدف از وضعیت موجود فعلی کشور ضروری است سیاست‌های راهبردی مشخصی اتخاذ شود.

راهبردهاي حمايت از توليد و كنترل سوداگري مسكن

با توجه به شرایط موجود کشور و پیش‌بینی‌های صورت گرفته و با در نظر گرفتن ویژگی‌های بازار زمین و مسکن و مطالعه تجربیات جهانی، اتخاذ دو سیاست راهبردی ذیل به منظور دستیابی به شاخص‌های هدف ضروری است:

• افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن
• کنترل سوداگری در بازار مسکن

دستیابی به سیاست‌های راهبردی فوق نیازمند طراحی سیاست‌های اجرایی است که به منظور افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن، چهار سیاست ذیل پیشنهاد شده است:

• کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن
• تامین مالی هزینه ساخت مسکن
• تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه مدیریتی
• جذب سرمایه‌گذاری.

همچنین با هدف کنترل سوداگری در بازار مسکن، دو سیاست اجرایی ذیل پیشنهاد می‌شود:

• اخذ مالیات
• ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن

كاهش سهم هزينه زمين در قيمت تمام‌شده مسكن

سياست‌هاي پيشنهادي مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت براي بخش مسكن برنامه پنجم در حوزه «افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن» به 4 بخش منتهي مي‌شود.
بخش اول كه كاهش سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن است، شامل احكام زير است:

• دولت موظف است کلیه زمین‌های تحت مالکیت خود را صرفا به صورت اجاره‌ای برای ساخت مسکن و سایر تاسیسات و خدمات شهری (تجاری، بهداشتی و آموزشی و ...) واگذار کند. بدیهی است فروش زمین پس از اتمام ساخت بلا مانع است.

• وزارت مسکن و شهرسازی موظف است، منابع حاصل از فروش زمین را پس از پرداخت بدهی‌های قبلی خود صرفا صرف خرید زمین در مناطقی که نیاز به زمین دولتی برای ساخت مسکن و تاسیسات و خدمات شهری است، نماید.

• پس از موافقت و تايید فرماندهی کل قوا، دولت موظف است، جهت خروج پادگان‌ها از محدوده قانونی شهرها و تملک زمین‌های مربوطه، اقدام به تامین زمین مورد نیاز پادگان‌ها با توجه به طرح توسعه آن بدون دریافت هیچ‌گونه هزینه‌ای کند. همچنین دولت موظف به پرداخت 3/1 برابر هزینه کلیه مستحدثات و اعیان پادگان موجود بر اساس قیمت کارشناسی روز است.

• دولت موظف است، به منظور افزایش بهره‌وری از استحصال زمین تا پایان سال اول برنامه، لایحه جامع احیای بافت‌های فرسوده و با ارزش تاریخی شهری و روستایی را تدوین و به مجلس شورای اسلامی ارائه کند.

تامين مالي هزينه ساخت مسكن

بخش دوم پيشنهاد، تامين مالي هزينه ساخت مسكن است كه احكام آن عبارت است از:

• بانک مسکن به عنوان بانک توسعه‌ای بخش مسکن است که موظف به تامین 80 درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی برنامه‌های دولت است. این تسهیلات باید قابلیت تبدیل به فروش اقساطی حداقل 12 ساله را داشته باشند. همچنین ريیس مجمع بانک مسکن، وزیر مسکن و شهرسازی خواهد بود.

• دولت موظف به تجهیز منابع بانک مسکن از طرق ذیل خواهد بود:

ـ افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق بودجه سنواتی به میزان سالانه 500 میلیارد تومان
ـ تخصیص کلیه درآمدهای سالانه بانک مسکن جهت افزایش سرمایه بانک

• کلیه بانک‌های غیردولتی موظفند 20 درصد منابع خود را به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند.

• برای تامین مالی بافت‌های فرسوده شهری، صندوق حمایت از احیای بافت‌های فرسوده شهری تشکیل شود.

• دولت موظف به ایجاد و حمایت و توسعه صندوق مسکن محرومین جهت افزایش سرمایه‌های مردمی در فرآیند تولید مسکن است.

تبديل واسطه مالكيتي به واسطه مديريتي

در بخش تبديل واسطه مالكيتي به واسطه مديريتي، پيشنهاد شده است كه دولت موظف است در طول برنامه پنجم تمهیدات لازم برای حضور توسعه‌گرهای (Developer) غیردولتی به عنوان واسطه‌های صرفا مدیریتی در بخش تولید مسکن و شهرسازی را فراهم کند.

جذب سرمايه‌گذاري

يكي ديگر از بخش‌هاي وابسته به راهبرد افزايش توليد و عرضه مسكن، جذب سرمايه‌گذاري غيردولتي است به‌گونه‌اي كه دولت می‌تواند برای جذب سرمایه‌گذاری غیردولتی اعم از داخلی و خارجی، اقدام به خرید تضمینی اعیان واحدهای مسکونی از تولیدکنندگان مسکن نماید.

خرید تضمینی دولت منوط به استفاده از روش‌های تولید صنعتی و استفاده از فن‌آوری‌های نوین ساختمانی مورد تايید وزارت مسکن و شهرسازی است.

راهكاري مالياتي براي كنترل سوداگري و حمايت از رونق ساختماني در حوزه كنترل سوداگري مسكن، مركز مطالعات تكنولوژي چند پيشنهاد ارائه داده كه در عين حالي‌كه، راه‌هاي كسب سود بيشتر از خريد و فروش مكرر ملك مسدود مي‌شود، از محل اخذ اين ماليات، تخفيف 100 درصدي در عوارض صدور پروانه به سازنده‌ها داده خواهد شد. در متن اين پيشنهاد آمده است: دولت مكلف است در جهت ارتقاي كارآيي سياست‌هاي مالياتي و ساماندهي آن نسبت به اصلاح نظام مالياتي بخش زمين و مسكن و برقراري ماليات‌هاي تصاعدي مرتبط با تقاضاهاي سرمايه‌اي و سودگرانه اقدام كند؛ به گونه‌ای که افزایش ارزش املاک دوم و بیشتر هر فرد مشمول 25 درصد مالیات شود.

همچنين شهرداری‌ها موظفند تا يك درصد ارزش روز زمین متناسب با کاربری را به عنوان عوارض سالانه دریافت کنند و این درآمد را جایگزین کلیه وجوه دریافتی برای صدور پروانه‌های ساختمانی جدیدالاحداث کنند. از سال دوم برنامه، شهرداری‌ها نمی‌توانند هیچ‌گونه وجهی را برای پروانه ساختمانی اعم از مسکونی و غیرمسکونی دریافت کنند.

بانك اطلاعات بخش مسكن

براي اعمال بهتر تدابير مالياتي پيشنهاد شده است دولت مكلف شود به منظور پشتيباني از نظام تصميم‌سازي و تصميم‌گيري در بخش ساختمان و مسكن از طريق يكپارچه‌سازي و ساماندهي اطلاعات تا سال دوم برنامه بانک جامع اطلاعات مسکن را ایجاد و قابل بهره برداری کند و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است کلیه عملیات ثبتی مرتبط با املاک را در اختیار این بانک اطلاعاتی قرار دهد.