جزئیات مصوبه جدید دولت درباره وام مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: شورای پول و اعتبار در موافقت با یک پیشنهاد مرتبط با وام مسکن، «سقف انتقال تسهیلات ساخت به خریداران آپارتمان‌های دست‌اول» را 1.6 برابر کرد.

در تهران هم‌اکنون سقف انتقال وام ساخت به خریدار، برای تسهیلات بدون سپرده، ۶۰ میلیون تومان است که با مصوبه جدید به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. وام ساخت قابل‌انتقال به خریدار، نوع غیرمستقیم وام خرید مسکن است که اگر برای دو طرف جذاب باشد، بازارهای عرضه و معاملات مصرفی آپارتمان را توامان تحریک می‌کند.

البته انعکاس این خبر با یک برداشت اشتباه همراه بود. بسیاری از رسانه‌ها تصمیم اخیر را به منزله افزایش وام ساخت عنوان کردند؛ درحالی‌که خبر درست افزایش سقف انتقال تسهیلات ساخت به خریداران است.

در وضعیت فعلی «انتقال تسهیلات بدون سپرده ساخت به خریدار واحد مسکونی احداث شده با این تسهیلات» - فرآیند انتقال وام ساخت به خریدار در بانک‌ها تحت عنوان عملیات فروش اقساطی انجام می‌شود- در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان از این تسهیلات،‌ به خریدار منتقل می‌شود؛ اما با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، سقف انتقال وام ساخت مسکن به خریداران در تهران، به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند.

همچنین چنانچه سازنده‌ها در تهران از وام ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق یکم برای احداث آپارتمان استفاده کرده باشند، کل این تسهیلات که مختص زوجین است، در مرحله فروش اقساطی، به زوجین خریدار واحد تازه ساز منتقل می‌شود. هر چند این مصوبه، برای حالتی که از وام یکم برای ساخت مسکن استفاده شود نیز قابلیت دارد؛ اما از آنجا که سهم استفاده از وام یکم توسط سازنده‌ها در مقایسه با خانه اولی‌هایی که از این تسهیلات، مستقیم برای خرید مسکن استفاده می‌کنند، تقریبا نزدیک به صفر است، در نتیجه، عمده کاربرد مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن مربوط می‌شود.

مصوبه شورای پول و اعتبار برای انتقال وام ساخت مسکن به خریداران در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز متناسب با سقف این تسهیلات، میزان انتقال را نیز افزایش داده است. در شهرهای بزرگ همچون شهر تهران،‌ تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سه سطح پرداخت می‌شود که حداکثر میزان آن ۱۰۰ میلیون تومان است. این تسهیلات تا کنون حداکثر تا سقف ۵۰ میلیون تومان به خریداران واحدهایی که با همین تسهیلات ساخته شده بودند، تعلق می‌گرفت؛ اما بر اساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، حداکثر ۸۰ میلیون تومان از این تسهیلات می‌تواند به خریدار در قالب فروش اقساطی، منتقل شود.

در سایر مناطق شهری نیز بر اساس این مصوبه، ۶۰ میلیون تومان از تسهیلات حداکثر ۹۰ میلیون تومانی بدون سپرده ساخت مسکن، قابلیت انتقال به خریداران این واحدها را پیدا می‌کند. در حال حاضر سقف انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران در گروه «سایر مناطق شهری»، ۴۰ میلیون تومان است.

مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، تسهیلات جدیدی در حوزه ساخت مسکن روانه بازار نکرده است اما امتیازی در تسهیلات فعلی ساخت، به نفع خریداران واحدهای تازه‌ساز به‌وجود آورده که منافع آن، در ابتدا نصیب متقاضیان خرید می‌شود و در عین حال، سازنده‌ها نیز در مرحله بعد از آن منتفع خواهند شد.

از آنجا که سقف تسهیلات غیرمستقیم خرید مسکن –تسهیلاتی که از محل فروش اقساطی واحدهای تازه ساز تعلق می‌گیرد- با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به ۱۰۰ میلیون تومان در تهران افزایش پیدا کرده است، به نظر می‌رسد متقاضیان خرید مسکن این تسهیلات از جذابیت نسبی بالاتری نسبت به تسهیلات اوراق برخوردار شده باشد. همین موضوع، بازار واحدهای تازه ساز را می‌تواند مشروط به قیمت‌گذاری مناسب سازنده ها، بار دیگر در اولویت انتخاب خریداران قرار دهد.

طول دوره بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن در مرحله فروش اقساطی را ۱۵ ساله تعیین کرده است به این معنا که خریداران واحدهایی که با استفاده از این تسهیلات ساخته شده است،‌ بعد از آنکه وام به آنها منتقل شد،‌ اقساط ماهانه را باید حداکثر در طول ۱۵ سال به بانک پرداخت کنند. تا پیش از این مصوبه و در وضعیت فعلی که هنوز مصوبه به اجرا درنیامده، حداکثر طول بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن، ۸ ساله بوده است.

با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار پیش بینی می شود روند عرضه ضعیف واحدهای مسکونی با مساحت دو رقمی در سال آینده هر چند به‌صورت خفیف،‌ بهبود نسبی پیدا کند. در تهران بیش از ۵۰درصد خریداران مسکن، به دنبال آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۹۰ مترمربع هستند در حالی که سهم این واحدها در ساخت و ساز، کمتر از نصف کل عرضه‌های سالانه است.