لابی بسازبفروش ها در شهرداری و شورا

در حالی سازندگان از افزایش عوارض ساخت و ساز شکایت می کنند و بسیاری از شهرداران مناطق و شورای شهر تهران با آنها هم صدا شده اند که ظرف یک سال گذشته در شهر تهران قیمت املاک مسکونی حداقل 100 درصد رشد را تجربه کرده است و عوارض صدور پروانه کمتر از 10 درصد قیمت املاک را شامل می شود.

به گزارش صما، بیش از 70 درصد درآمد شهرداری ها از محل صدور پروانه ساختمان است و از سال 93 تا 97 این عوارض هیچ گونه افزایشی را تجربه نکرده است. در نهایت شورای شهر تهران با همکاری شهرداری تصمیم گرفت برای جبران کسری بودجه عوارض را در سال 98 به نحو چشم گیری افزایش دهد؛ به گونه ای که امروز حتی در برخی از مناطق شاهد افزایش دو تا سه برابری عوارض هستیم. اتفاقی که واکنش سازندگان را به همراه داشته است. آنها معتقدند با این وضعیت رکود صنعت ساختمان عمیق تر شده و مردم بیش از گذشته دچار مشکل می شوند. در طرف مقابل برخی اعتقاد دارند که با توجه به افزایش 100 درصدی قیمت مسکن طی یک سال اخیر این اتفاق مشکلی برای سازندگان ایجاد نمی کند و کاملا متناسب با سود بالایی است که نصیب سازندگان می شود.

مهم‌ترین نتیجه تغییر پایه ارزش معاملاتی املاک در فرمول عوارض ساختمانی آن است که نرخ انواع عوارض ساخت‌وساز شامل کاربری، پذیره، بنا و… به ‌روز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک خواهد بود. در واقع این گروه با توجه به تغییر ضریب اعمال شده در فرمول ارزش معاملاتی املاک عنوان می‌کنند که به دلیل افزایش دو برابری قیمت مسکن طی یک سال گذشته و ثابت باقی ماندن هزینه‌های عوارض ساختمانی از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز، نسبت به سال گذشته تغییر چشمگیری در مسیر بازار ساخت‌وساز به وجود نخواهد آمد.

در مقابل قریب به اتفاق سازندگان اعتقاد دارند احتمال افزایش قیمت ساخت‌وساز وبه تبع آن مسکن ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از محل به‌روزرسانی نرخ پایه عوارض ساختمانی وجود دارد. به این معنا که به دلیل افزایش ۵۰ درصدی میانگین ارزش معاملاتی در دفترچه تقویم املاک سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶، هزینه عوارض ساختمانی برای سازنده‌ها نسبت به سال گذشته با افزایش قابل توجهی مواجه خواهد شد و به تبع آن ردپای افزایش هزینه‌های ساخت و ساز از این محل بر قیمت مسکن مشاهده می‌شود و از طرفی رکود را عمیق تر خواهد کرد.

افزایش عوارض پروانه تاثیری بر قیمت املاک ندارد

فرهاد کرمی، رییس واحد صدور پروانه ساختمان شهرداری منطقه دو در گفتگو با «صما» در خصوص افزایش عوارض صدور پروانه گفت: افزایش عوارض تاثیری بر قیمت املاک ندارد

وی ضمن اشاره به این مطلب که نباید نگاه یکسان به تمامی مناطق شهر داشته باشیم، افزود: برخی از مناطق مانند بافت فرسوده را باید از بخش سوداگری و سرمایه گذاری تفکیک کرد. به همین خاطر هم شهرداری تهران عوارضی از بافت فرسوده دریافت نمی کند اما قطعا سازندگانی که با هدف کسب سود در بازار فعالیت می کنند و از افزایش قیمت املاک منتفع می شوند، باید عوارض مورد نظر را برای اداره شهر بپردازند.

وی با بیان اینکه دیدگاه شهرداری این است که نباید از راه تراکم فروشی و تخلف دنبال درآمد باشیم، ادامه داد: از سال 94 تاکنون افزایش عوارض هر متر مربع به یک میلیون تومان هم نرسیده است در حالی است که در منطقه ای مانند شهرک مروارید واقع در منطقه دو، هر متر مربع ساختمان با قیمت 50 تا 60 میلیون تومان به فروش می رسد.

رییس واحد صدور پروانه ساختمان شهرداری منطقه دو ادامه داد: چنانچه عوارض از سال 94 هر سال به تناسب نرخ تورم افزایش پیدا می کرد، امروز صحبت از افزایش عوارض صدور پروانه مطرح نمی شد، چرا که سازندگان این افزایش برایشان ملموس نبود.

کرمی با بیان اینکه عوارض ساختمان کمتر از 10 درصد قیمت ساختمان را شامل می شود، اظهار داشت: در منطقه دو افزایش عوارض صدور پروانه نه تنها مشکلی به وجود نیاورده بلکه عوارض را به سمت منطقی شدن پیش برده است؛ منطقی است که به جای کسب درآمد های ناپایدار مانند فروش تراکم و ایجاد مشکل برای شهروندان، عوارض واقعی را از سازندگانی بگیریم که از بازار منتفع می شوند.

وی با بیان اینکه بازار املاک تجاری اشباع شده است، خاطر نشان کرد: باید تمام موضوعات شهری را با هم ببینیم و تا حد امکان از بخشی نگری پرهیز کنیم.

شهرداری نسبت به تعدیل «عوارض ساخت» اقدام کند

به گزارش «صما» در نهایت ظرف یک ماه و در حالی که هنوز اجرای طرح در مراحل ابتدایی بود، برخی شهرداری ها و اعضای شورا با این استدلال که مصوبه مذکور باعث عقب نشینی سازنده ها از بازار شده و باعث گرانی بیش از پیش مسکن می شود، در صدد اصلاح مصوبه و تعدیل عوارض بر آمدند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نسبت به افزایش چندبرابری عوارض ساخت‌و‌ساز در تهران گفت: بابت این مسئله نگران هستیم و امیدواریم شهرداری تهران سریعاً نسبت به تعدیل ضرایب و ارائه لایحه جدید به شورا اقدام کند.

محمد سالاری درباره بحث افزایش عوارض ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران اظهار کرد: شهرداری تهران از سال 93 تا به حال نسبت به افزایش عوارض ساخت و ساز اقدامی نکرده و شورای شهر تهران هم در این خصوص تصمیمی نگرفته بود. نهایتا با ابلاغ دفترچه معاملاتی سال 1396 به شورای شهر تهران از سوی وزارت اقتصاد، شورا این موضوع را در دستور کار قرار داد و در کمیسیون‌های تخصصی و شورا تصمیم گرفته شد مجموع عوارض ساخت و ساز به صورت میانگین حدود 50 تا 60 درصد افزایش پیدا کند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران تصریح کرد: البته عوارض «پذیره» و عوارض زیربنا که رقمشان بسیار ناچیز بوده و در عین حال جزو عوارض‌های درآمدهای پایدار محسوب می‌شود، میزانشان بیشتر شد و این موضوع تاثیری در افزایش کلی عوارض نداشت.

سالاری اظهار کرد: اتفاقی که بعد از تصمیم شورا و حتی تایید هیئت تطبیق فرمانداری تهران افتاد این بود که بلافاصله در اواخر فروردین دفترچه ارزش معاملاتی سال 97 هم توسط وزارت اقتصاد به موجب کمیسیون ماده 64 تقویم املاک ابلاغ شد؛ این کمیسیون در اصل وظیفه تعیین تعرفه ارزش معاملاتی املاک و اراضی محدوده شهر و همچنین نرخ اجاره را در هر سال تعیین می‌کند.

وی عنوان کرد: اعضای شورای شهر تهران در مصوبه شورا تبصره‌ای را مبنی ملاک عمل قرار دادن دفترچه‌های ارزش معاملاتی سالانه به موجب قانون را گنجاندند تا شهرداری بر اساس آن عمل کند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در ارتباط با دفترچه ابلاغی در خصوص عوارض گفت: دفترچه جدید سال 97 از سوی وزارت اقتصاد در اختیار شورای شهر تهران قرار گرفت (چون ما قبلا بر اساس دفترچه ابلاغی سال 96 تصمیم گرفته بودیم که قرار بود در سال 97 عملیاتی شود)، شهرداری مکلف شده که این دفترچه را لحاظ کند.

جلوگیری از تبعات اجتماعی موضوع

وی خاطرنشان کرد: در همین ارتباط و با وجود اینکه دولت برای جلوگیری از تبعات اجتماعی این موضوع، یک ضریب 36 درصد را اعلام کرده است و تاکید داشته که 36 درصد تعرفه دفترچه ارزش معاملاتی سال 97 ملاک عمل قرار گیرد اما با این حال وقتی شهرداری این دفترچه را در سامانه نحوه محاسه عوارض قرار داد، ارقامی که خروجی این سامانه می‌شود، رقم‌های قابل توجهی است و ما را نیز به عنوان اعضای شورای شهر تهران را نگران کرده و به هیچ عنوان این تصمیم در اختیار شورا نبوده و توسط شورا نیز اتخاذ نشده است.

تا اواخر خرداد تعدیل ضرایب به شورا بیاید

سالاری ادامه داد: همکاران ما در فرمانداری نیز ایراداتی به این موضوع گرفتند و نگران تبعات آن بودند؛ نهایتا ما با شهرداری تهران نیز صحبت کردیم که آنها بر اساس تبصره سوم مصوبه قبلی شورا که شهرداری را مکلف کرده نسبت به انجام مطالعات برای تعدیل ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی به صورتی که عدالت اجتماعی را به شکل کامل در همه بلوک‌های شهری و پارسل‌های شهر تهران لحاظ و اقدام کند و ظرف سه ماه تا اواخر خرداد ماه بیاورد، ما از شهرداری خواستیم که این تعدیل ضرایب را با سرعت بیشتری به نتیجه برساند و آن را به شورا بیاورد تا تصمیم بگیریم.

وی افزود: به شهرداری تهران اعلام شده تا جایی که امکان دارد ضرایبی را لحاظ کند که تبعات اجتماعی نداشته باشد.

چرا از سال 93 عوارض افزایش نیافت؟!

در مقابل عضو هیات رییسه شورای شهر تهران در این باره گفت: بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است.

بهاره آروین با بیان این که بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است، گفت: نشان به آن نشان که در دوره قبلی مدیریت شهری، ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک که مبنای محاسبه دریافت هر نوع عوارض ساخت و ساز در تهران است، از سال ۹۳ به روز نشده بود، این درحالی است که قیمت مسکن و همچنین دیگر هزینه‌های ساخت و ساز، در این سال‌ها افزایش قابل‌توجهی یافته بود.

توافق با بسازبفروش ها

سوال به جایی است اگر پرسیده شود درحالی‌که منبع اصلی درآمد شهرداری‌ تهران، از محل وصول انواع عوارض ساخت‌وساز است، چرا و چطور شهرداری تهران، با ثابت نگه داشتن نرخ عوارض ساختمانی و عدم‌بروزرسانی آن مطابق با نرخ تورم سالانه، کاهش درآمدهای شهرداری را به جان خریده بود؟ چطور شهرداری تهران حاضر شده بود با نادیده گرفتن منافع شهر و شهروندان تهرانی، آسمان و فضای شهر را به ثمن بخس بفروشد؟ شورای شهر چهارم چطور در برابر این حراج منافع شهر و شهروندان سکوت کرده بود؟ آروین ادامه داد: پاسخ همه این سوالات یک چیز است: بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است، تعادلی شوم که میان چند صد نفر انبوه سازان پایتخت، راس مدیریت شهرداری تهران و مدیران میانی در بدنه شهرداری تهران برقرار شده بود که هم با ناچیز بودن مبلغ رسمی عوارض، منافع انبوه‌سازان پایتخت تامین شود، هم امکان انجام انواع تخلفات و توافقات خارج از ضوابط فراهم شود تا به هر ضرب و زور که شده درآمد شهرداری به اندازه‌ای تامین شود که کفاف سودای ریاست‌جمهوری را بدهد و هم سهم مدیریت‌های میانی از این موافقت و چشم بستن بر تخلفات و توافقات خارج از ضوابط در جیب‌شان قرار گیرد.

آروین با بیان این که در آبان ماه سال ۹۷، شورای شهر تهران اولین گام را برای برهم زدن این تعادل سیاه و پیگیری و بازگرداندن منافع شهر و شهروندان برداشت و در قالب تبصره ۱۵ مصوبه «اصلاحیه نحوه اخذ مطالبات شهرسازی» شهرداری تهران را مکلف کرد، حداکثر ظرف دو ماه، نرخ عوارض را مطابق با آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و جهت تصویب به شورای شهر ارایه کند به گونه‌ای که از ابتدای سال ۹۸، میزان عوارض بر مبنای آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و اخذ شود، گفت: پس از تذکرات و پیگیری‌های مکرر در شورای شهر، بالاخره در بهمن ماه ۹۷ و درحالی‌که مهلت قانونی ارایه لوایح مرتبط با عوارض سالانه رو به اتمام بود، شهرداری تهران نسبت به انجام تکلیف قانونی مقرر در مصوبه پیش گفته اقدام کرد و لایحه به‌روزرسانی شده نرخ عوارض ساختمانی را به شورای شهر ارایه کرد که در نهایت در قالب مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و پارکینگ محله‌ای» به تصویب رسید و در مهلت ۱۵ روزه مقرر شده در قانون هم هیچ اعتراضی از سوی هیئت تطبیق مستقر در فرمانداری دریافت نشد و مصوبه شورای شهر تهران، توسط شهردار تهران به معاونت ذیربط ابلاغ شد.

نامه نگاری برخی نهادهای بی ربط

وی ادامه داد: اما از ابتدای سال ۹۸ که موعد اجرای مصوبه بود، همه چیز رنگی دیگر گرفت و اضلاع به جامانده از آن شرکای همدست، از همه توان پیدا و پنهان‌شان برای بازگرداندن قطار به ریل قبلی استفاده کردند، نامه‌نگاری‌هایی از سوی برخی مراکز صورت گرفت که به شکلی غیرقانونی و فارغ از اختیارات و وظایف مصرح در قانون، خواستار توقف در اجرای مصوبه شورا بودند.

این عضو شورای شهر تهران اضافه کرد: حالا هر روز یک نامه می‌آید و یک مکاتبه که مصوبه شورا را متوقف کنید، همه‌اش هم به نام مردم، مردمی که آه ندارند با ناله سودا کنند چراکه قیمت قوت روزانه‌شان سربه فلک کشیده است، همان مردمی که گوشت که برای‌شان زیادی اعیانی است، پیاز و سیب‌زمینی را باید با چندصد درصد افزایش قیمت خریداری کنند، همین مردم شده‌اند پیراهن عثمان کسانی که در لوای مردم مردم گفتن، برای حفظ آن همدستی ۲۵ ساله و تامین منافع چندصد انبوه‌ساز پایتخت تمام تلاش‌شان را می‌کنند و درحالی‌که نرخ مصوب و به روزرسانی شده عوارض ساختمانی همچنان به زحمت به دو درصد قیمت نهایی املاک چندمیلیاردی می‌رسد، از افزایش نرخ عوارض در این شرایط وانفسای اقتصادی ذکر مصیبت می‌خوانند.

وی گفت: لابی این گروه‌های ذی نفع و ذی نفوذ آن‌چنان قدرتمند است که یکی از تبصره‌های مصوبه را ملاک ضرورت تجدیدنظر و تعدیل و کاهش در نرخ‌های مصوب قرار داده‌اند و درحالی‌که همه استدلال‌ها نشان می‌دهد که مصوبه شورا هم به نفع منافع شهر است و هم بر اساس نرخ تجمیعی تورم در حوزه مسکن از سال ۹۳ تاکنون، منطقی و حتی خیلی کمتر از تورم رخ داده در حوزه مسکن است اما باز هم هر روز یک نامه و مکاتبه می‌شود که شهرداری ضرایب تعدیلی ارایه کند و از آن‌طرف هم درآمدها به دلیل همین بلاتکلیفی و انتظار برای ارایه و تصویب نرخ‌های تعدیل‌ شده، کاهش قابل توجهی یافته است.

شورا پای مصوبه اش بایستد

وی تاکید کرد: از همه همکارانم در شورای شهر و شهرداری تهران تقاضا می‌کنم متعهدانه پای منافع شهر و شهروندان تهرانی بایستند و با هرگونه کاهش ناموجه نرخ عوارض که تحت فشار گروه‌های ذینفوذ انجام می‌شود مخالفت کنند. از همه همکارانم دعوت می‌کنم اقدام ارزشمندشان در به روز کردن نرخ عوارض و دریافت سهم شهر و شهروندان از ساخت‌وساز‌های انجام شده در شهر را با قوت پیگیری کنند و نگذارند به نام مردمی که بیش از هرکس دیگری مستحق بهره‌مندی از درآمدهای شهر هستند، فضا و آسمان این شهر مفت به حراج گذاشته شود تا منافع چندصدنفر انبوه ساز پایتخت تامین شود و همدستی شوم از بین رفته در سال‌های قبل، مجددا برقرار شود.