استیلای دلالان بر نظام عرضه و تقاضای مسکن

روزنامه توسعه ایرانی: گرانی مسکن نه جدید است و نه قدیمی می‌شود. گویا تنها موضوعی که در طول حداقل یک دهه گذشته همواره جذاب و شگفتی ساز بوده همین قیمت مسکن و البته ارز است. در حالی که حسن روحانی رئیس‌جمهور هفته پیش سعی کرد با دخالت و حکم‌دهی برای بازار مسکن کمی از بار فشار افزایشی این بازار بکاهد اما بررسی این بازار حکایت از این داردک ه همزمان با افزایش بی‌ضابطه قیمت دلار، مسکن هم همچنان به روال صعودی خود ادامه می‌دهد.

کار به جایی رسیده که برخی فعالان که خود دستی بر بازار مسکن دارند با برشمردن دلایل گرانی مسکن به بازخوانی آنچه بر این بازار گذشته می‌پردازند. حسام عقبایی نایب، رئیس اتحادیه املاک بخش اجاره مسکن را در بحرانی‌ترین شرایط 50 سال اخیر می‌خواند و مهدی هدایت، مدیرعامل عمران پردیس بنگاه‌ها را مقصر گرانی می‌داند.

عده‌ای دیگر از درج مبلغ اجاره‌بها در سایت‌های آکهی گلایه دارند و گروهی دیگر با برشمردن راه‌های آزمون شده قبلی سعی دارند در میان راه‌های رفته کورسوی امیدی برای این بازار بیایند. جالب اینجاست که در میان صحبت‌های دست‌اندرکاران این بازار نکات قابل‌توجهی عنوان می‌شود نکاتی که خبر از بی‌نتیجه بودن برخی اقدامات انجام شده قبلی برای بازار مسکن دارد، اما در میان همه اقدامات و برنامه‌های جدید عنوان شده باز هم ردپایی از همین ازمون‌های به خطا رفته دیده می‌شود .

برای مثال در حالی که دولت با طرح پیشنهاد حضور تعاونی‌ها برای ساخت خانه در زمین‌های اعطایی‌اش صحبت می‌کند مهدی هدایت، مدیرعامل عمران پردیس از خالی بودن 15 هزار مسکن مهر خبر می‌دهد که نشان می‌دهد آپارتمان‌نشینی در حاشیه شهرها بدون امکانات زیر ساخت هیچ کمکی به بازار لجام‌گسیخته مسکن نخواهد کرد.

بنگاه‌های مقصر

او که معتقد است:« اصلی‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در ایران، بنگا‌ های املاک و خرید و فروش های کاذب است» می‌گوید: «معتقدم عرضه و تقاضا در کشور خیلی روی قیمت‌ها تاثیرگذار نیست، بیشترین مشکل ما بحث دلالی است. در پردیس واحدهایی را داریم که 12 بار به صورت وکالتی معامله شده، اما هنوز کسی در آن ساکن نشده است. حدود 15 هزار واحد مسکن مهر در پردیس داریم که کسی در آنها ساکن نشده است، این واحدها همچنان خرید و فروش می‌شود. در پردیس بلوکی را داریم که 2 سال پیش به طور کامل تحویل شده اما از 55 واحد فقط 3 خانوار آمده و در واحدهای خود ساکن شد‌اند.»

هدایت البته به موضوع دیگری در خلال صحبت هایش اشاره می کند که به نظر می‌رسد قابل تامل‌تر است. وی می‌‌افزاید: « به دنبال کاهش نقل و انتقالات صوری با هدف افزایش قیمت مسکن هستیم. وقتی طرف می بینید باید 20 میلیون تومان یارانه دولت در مسکن مهر را به شرکت عمران پردیس پرداخت کند می گوید برای چه این پول را بدهم. محدود شدن نقل و انتقال به واسطه دریافت 20 میلیون تومان یارانه دولتی، باعث ایجاد ثبات در بازار مسکن پردیس شده است. هدف ما از دریافت 20 میلیون تومان از خریداران مسکن مهر، اتخاذ سیاست بازدارنده برای نقل و انتقالات کاذب بود.»

طرح‌های فراموش شده

این مسوول دولتی البته اشاره ای هم به قانون ثبت شده اما اجرا نشده اخذ مالیات از خانه های خالی هم می کند و می گوید:« اگر مالیات بر خانه های خالی به درستی اجرا شود، هزینه نگهداری برای مالک افزایش می یابد و به این ترتیب یا واحد را اجاره می دهد یا برای فروش عرضه خواهد کرد.»

با این حال باز هم حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک نگاه دیگری دارد و باز هم گرانی را مخصوص بازارهای دیگر می داند و می گوید: «میزان افزایش حقوق امسال با میزان تورم و رشد اجاره مسکن همخوانی ندارد، یکی از موارد مهم در بازار اجاراه مسکن این است که طی ماه های اخیر رشد نرخ اجاره بها بسیار بالا بوده است. این در حالی است که افزایش حقوق امسال برای کارمندان کشوری، لشکری و تامین اجتماعی 20 تا 22 درصد است. باید به این نکته توجه شود که تورم فروردین امسال که کشور تعطیل بوده، ملاک و معیار تورم نیست.

با همه این تفاسیر تورم اعلامی بانک مرکزی برای اولین ماه سال 30.2 درصد است یعنی 8 تا 9 درصد افزایش حقوق از تورم عقب‌تر است. در بخش مسکن سونامی قیمت نداشتیم اما قیمت ها در عین حال به نرخ تورم نزدیک شده است، هم اکنون یک مطالبه گری برای ساماندهی وضعیت بازار مسکن از طرف مردم و مجلس وجود دارد. سه قوه در حوزه مسکن به خصوص در حوزه اجاره نشینی ورود پیدا کرده و اعلام کرده‌اند برای اجاره برنامه هایی را در دست اجرا دارند.»

ورود سه گانه

وی با یادآوری این که مجلس به جز کمیسیون عمران به این حوزه ورود پیدا کرده‌ است، اضافه می کند:« خوشبختانه نمایندگان کمیسیون اقتصادی مجلس مباحثی را برای ساماندهی بازار مسکن مطرح کرده‌اند. ضمن این که پرسش از وزیر و رئیس‌جمهوری در خصوص وضعیت بازار مسکن مطرح شده است. رسیدگی به وضع مسکن یک مطالبه به حق از سوی مردم، مجلس و قوه قضاییه است.»

وی در عین حال ادامه می دهد:« بر اساس قواعد فقهی مانند تسلیط و... ورود به حوزه خصوصی املاک کار سختی است و این کار مصوبات مجلس و تأییدیه شورای نگهبان را می‌خواهد، اما در شرایط کنونی کشور که اقتصاد خوابیده است، مشاغل دچار کسادی و رکود هستند ضمن این که هم افزایش حقوق متناسب با تورم نبوده، مصوبات ستاد ملی مبارزه با ویروس کرونا در حکم قانون قرار دارد و در مواقع بحرانی باید به فریاد مردم برسد.»

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با ابراز «با توجه به این‌که سه قوه در این ستاد حضور دارند لاجرم مصوبات این ستاد در حکم قانون است» می گوید:« دولت اعلام کرده در تهران سقف افزایش اجاره‌بها 25 درصد،‌ کلان‌شهرها 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد است. این مصوبه هم تا سه ماه پس از سفید شدن وضعیت کشور لازم الاجراست. در سال 91 شرایط کشور بحرانی نبود و سه قوه هم عزمی بر این موضوع نداشتند و جایی هم برای تصویب مصوب نبود. در دوره قبلی با بخشنامه وزارت راه، سازمان تعزیرات به بازار اجاره ورود کرده بود، اما این دوره به‌دلیل شیوع ویروس کرونا، مشکلات اقتصادی و... وضعیت بخش اجاره مسکن بحرانی است. اگر شرایط کشور عادی بود با مصوبه ستاد ملی مبارزه با ویروس کرونا موافق نبودم، چراکه با بگیر و ببند و فعالیت‌های تعزیراتی نمی‌توانیم اقتصاد را درمان کنیم. مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای اجاره که بیش از سقف تعیین‌شده ستاد ملی مبارزه با ویروس کرونا باشد، خودداری می‌کنند، ضمن این‌که هیج موجری نمی‌تواند برای مستأجر خود حکم تخلیه بگیرد چون دادگاه آن را صادر نمی‌کند.»

پای مسکن در بورس

در همین حال که دلار با افزایش قیمتش در بازار جولان می دهد و بر تمام کالاها و بخش هعای اقتصادی موثر است ، یکی از اعضای بورس رشد مثبت بور سرا زمینه ساز ثبات بخشیدن به بازار مسکن می داند و معتقد است که مسکن باید بورسی شود و اقدامات ان هم انجام شده است . طبق گفته شاهین چراغی عضو شورای عالی بورس؛ در صدد هستیم تا از طریق ارتباط دارایی‌ها با یکدیگر، امکان وثیقه‌گذاری در رابطه با حوزه مسکن را فراهم کنیم.و از این طریق امیدواریم بتوانیم سهام عدالت را پشتوانه رهنی افراد برای خرید متری مسکن قرار دهیم.

او که هدف از این بورس را قرار گرفتن بخشی از منابع مالی موجود در بازار سرمایه در کنار پتانسیل‌های موجود در پیمانکاران و سازندگان و نیز اموال مازاد دولت و نهادهای عمومی دولت یا غیردولتی می داند معتقد است :« از یک طرف دولت، نهادهای دولتی و غیردولتی با عرضه‌های زمین و املاک خود و از طرف دیگر پیمانکاران بخش ساختمان و حوزه‌های عمرانی و نیز ورود منابع مردم به بورس منجر به تولید مسکن انبوه یا اجرای پروژه عمرانی سود آور در کشور می‌شود. در بخشی که دولت می‌تواند زمین خود را وارد بورس کند، عملا املاک در اختیار خود را در بورس عرضه خواهد کرد و در بخش دیگر شرکت‌های عمرانی می‌توانند نسبت به راه‌اندازی صندوق پروژه که چندین سال است راه‌اندازی آن مورد بحث قرار گرفته اقدام کنند.»

این عضو شورای عالی بورس خاطرنشان می کند :« بخش دیگر از فعالیت بورس مسکن، فروش متری مسکن است که شهرداری‌ها می‌توانند از این پتانسیل استفاده و تراکم خود را در بورس به فروش برسانند.با راه‌اندازی بورس مسکن، شرکت‌های آب، گاز، آب و فاضلاب هم می‌توانند اوراقی را منتشر و حق انشعاب را پیش‌فروش کنند و از این مسیر تامین مالی انجام و پروژه زیرساختی خود و همچنین توسعه ها را انجام دهند.

چراغی تاکید می‌کند:«هدف ما از راه‌اندازی این بورس تلاش برای افزایش و بهبود روند تولید است و تمرکزی در بخش معاملات موجود نخواهیم داشت، در این بورس فقط به دنبال تولید انبوه مسکن، اجرای پروژه‌های سودآور عمرانی و کاهش قیمت تمام شده ساخت از طریق قرار گرفتن ارکان مختلف (دولت و نهادهای عمومی و غیر دولتی، شرکت‌های پیمانکاری و منابع نقدینگی موجود در کشور) در کنار یکدیگر برای توسعه بخش مسکن و پروژه‌های عمرانی سودآور هستیم. بنابراین مفهوم بورس املاک بدین منظور نیست که مردم بتوانند املاک موجود خود را برای خرید و فروش در بورس عرضه کنند تاکنون چنین بحثی مطرح نشده و بازار ثانویه املاک (بازار فعلی فروش، رهن و اجاره و ساخت واحدهای معمولی) همچنان در اختیار اتحادیه های آژانس املاک است.»

وی به زمان راه‌اندازی بورس املاک اشاره می کند:«زیرساخت‌های لازم در این زمینه آماده است و سعی خواهیم کرد که سیستم پلت‌فرم زیرساخت معاملاتی را از بورس کالا و فرابورس که اکنون در حال استفاده از آن هستند را فراهم کنیم تا هر چه زودتر این بورس بتواند به مرحله راه‌اندازی برسد. راه‌اندازی بورس مسکن می‌تواند بخشی از نقدینگی‌ها را جذب و مردم از مزیت‌های مختلف آن بهره‌مند شوند، بسیاری از مردم اکنون امکان خرید یک واحد مسکن را ندارند اما از طریق عرضه متری مسکن اوراقی را خریداری و خود را در برابر افزایش تورم بیمه می‌کنند.»

مدیرعامل عمران پردیس: عرضه و تقاضا خیلی روی قیمت‌ها تاثیرگذار نیست، بیشترین مشکل ما بحث دلالی است. در پردیس واحدهایی داریم که 12 بار به صورت وکالتی معامله شده، اما هنوز کسی در آن ساکن نشده است و حدود 15 هزار واحد مسکن مهر بدون اینکه کسی در آنها ساکن شده باشد، همچنان خرید و فروش می‌شوند

تاثیر در بازار ملک

چراغی به تاثیر راه‌اندازی بورس مسکن در نظم بخشیدن بازار مسکن تاکید می کند:« همه تلاش ما افزایش تولید انبوه مسکن و افزایش عرضه مسکن با الگوی مسکن متعارف و استفاده از منابع عظیم بازار سرمایه است تا از این طریق زمان اجرای پروژه‌ها کاهش یابد. اکنون نظارت‌ها برای اجرای ساخت و سازها توسط سازمان‌های ذی‌ربط بر پروژه‌ها انجام می‌شود اما در بستر یک ساختار واحد نیست و به صورت جدا و جزیره‌ای است، در حالی که نظارت‌های صورت گرفته از طریق بورس املاک و مستغلات همه این نظارت‌ها را تجمیع و در راستای استانداردسازی‌ها برای سرمایه‌گذاران استفاده می‌کند.»

وی به اقدامات زیرساختی انجام شده از سوی سازمان‌های ذی ربط مانند اداره ثبت املاک و اسناد، شهرداری‌ها، پیمانکاران مهندسین مشاور، سازمان نظام مهندسی و... برای راه‌اندازی بورس مسکن اشاره می کند و می گوید:« اکنون در تلاش هستیم تا از طریق اتصال زیرساخت فن‌آوری‌های موجود در کشور که خوشبختانه در دو سال گذشته توسعه خوبی پیدا کرده، بورس مسکن و املاک را با ساختار مدرن و با استفاده از این خدمات الکترونیکی راه‌اندازی کنیم.»