بازگشت مجدد تکانه‌هایِ تورمی به مسکن

روزنامه همشهری: بازار مسکن تهران در دی‌ماه دوباره با تکانه‌های تورمی مواجه شده و رشد 1.8درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بار دیگر به بیش از 27میلیون تومان رسیده؛ آن هم در شرایطی که فعالان این بازار از رکود سنگین این بازار و نبود خریدار خبر می‌دهند.

گرچه شائبه‌هایی در مورد احتمال دستکاری قیمت مسکن با انجام برخی معاملات غیرواقعی برای واحدهای گران‌قیمت و لوکس وجود دارد اما افزایش قیمت مسکن در سایه رشد ادامه‌دار قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز اتفاق ناگزیری است که بارها نسبت به وقوع آن هشدار داده شده.

نمای کلی بازار مسکن در دی‌ماه

اطلاعات و آمار منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی برای تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه، حاکی از این است که در این‌ماه ضمن اینکه تعداد معاملات مسکن نسبت به ‌ماه قبل با افزایش 37.6درصدی مواجه شده، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی نیز با 1.8درصد افزایش به 27میلیون و 386هزار تومان رسیده است. دو نکته قابل توجه از تحولات بازار مسکن پایتخت در دی ماه امسال این است که تعداد معاملات مسکن دی‌ماه امسال 3هزار و 515فقره بوده که همچنان 67.1درصد کمتر از دی‌ماه سال قبل است و تورم نقطه ‌به نقطه نیز از 98.9درصد در ‌ماه قبل به 98.3درصد کاهش یافته است.

بررسی تحولات متوسط قیمت مسکن به تفکیک مناطق 22گانه شهر تهران نشان می‌دهد در دی ماه امسال 8منطقه از مجموع 22منطقه، با کاهش قیمت مسکن نسبت به‌ماه قبل مواجه بوده‌اند؛ اما 14منطقه رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. یکی از نکات مهم در معاملات مسکن شهر تهران در دی‌ ماه این است که در این‌ ماه 61.3درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده‌اند. به‌عبارت دیگر، سهم واحدهای مسکونی معامله‌شده در مناطق پایین‌تر از متوسط شهر تهران نسبت به ‌ماه قبل 1.6درصد افزایش یافته است. همچنین در این‌ماه 56.4درصد کل معاملات به واحدهای با متراژ 80متر و کمتر اختصاص داشته که این سهم 1.4درصد نسبت به ‌ماه قبل افزایش یافته است. این موضوع یکی از نشانه‌های کاهش قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن و سوق پیدا کردن خریداران به واحدهای ارزان‌تر و کوچک‌تر است.

تغییر در ترکیب معاملات مسکن

بررسی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران به تفکیک مناطق 22گانه نشان می‌دهد در این ‌ماه منطقه 13تهران رکورددار بیشترین تغییر قیمت نسبت به ‌ماه قبل است به‌گونه‌ای که میانگین قیمت مسکن در این منطقه بیش از 13درصد در دی‌ماه رشد کرده است. از سوی دیگر، منطقه 18تهران رکورد برجسته‌ترین تغییر رویکرد معامله‌گران مسکن در دی‌ماه را از آن خود کرده است و درحالی‌که میانگین قیمت این منطقه در آذرماه با افت 10.2درصدی مواجه شده بود، در معاملات دی‌ماه کاملا روند متفاوتی را تجربه کرده و با افزایش 12.4درصدی قیمت مواجه شده است.

به‌عبارت دیگر اختلاف کف و سقف میانگین قیمت مسکن در منطقه 18تهران از آذر تا دی 99بالغ بر 22.6درصد بوده که رقم بسیار بزرگی است.

البته به واسطه ماهیت ناهمگون واحدهای مسکونی و تفاوت قیمت آپارتمان‌های معامله شده در بازار مسکن، تغییر میانگین قیمت مناطق به‌دلیل تغییر در ماهیت واحدهای مسکونی معامله شده دور از انتظار نیست؛ اما این تغییر به ندرت می‌تواند رکوردی مانند معاملات منطقه 18را به ثبت برساند مگر اینکه معاملاتی خاص و اضافه بر روال معمول بازار مانند معامله یک مجتمع یا بلوک ساختمانی به‌صورت یکجا و با قیمت بالا انجام شده باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال تعداد معاملات منطقه 18تهران با رشد 40درصدی از 77معامله در آذرماه به 108معامله در دی‌ماه افزایش پیدا کرده و احتمالا همین مسئله به تغییر روند قیمت مسکن در این منطقه منجر شده است. این اتفاق در مورد منطقه 13نیز که بالاترین رشد قیمت را داشته تکرار شده و تعداد معاملات با رشد 54.5درصدی از 77مورد در آذرماه به 119مورد در دی‌ماه افزایش یافته است.

تخلیه تورم تولید

رشد قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه آن هم به‌دنبال تعمیق رکود این بازار در آذر‌ماه تجربه و افت 1.1درصدی میانگین قیمت در این ماه، جدای از اینکه می‌تواند به تغییر ترکیب معاملات و دستکاری قیمت با معاملات غیرواقعی بستگی داشته باشد، می‌تواند به‌عنوان یکی از اثرات ادامه‌دار شدن تورم نهاده‌های ساختمانی نیز عنوان شود. براساس تازه‌ترین اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از تحولات قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل پاییز‌1399منتشر شده است، در این فصل شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی 21.6درصد نسبت به فصل تابستان رشد کرده‌‌ و تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی یعنی قیمت پاییز امسال نسبت به پاییز سال قبل به 101.6درصد رسیده است.

به‌عبارت‌دیگر، سازندگان ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز امسال باید برای تأمین یک سبد یکسان از مجموعه نهاده‌های ساختمانی موردنیاز برای ساخت مسکن، 101.6درصد پول بیشتری نسبت به پاییز پارسال بپردازند و این یعنی هزینه تولید مسکن فقط در حوزه ساخت بیش از دو برابر رشد کرده است. در این شرایط، سازندگانی که واحدهای نوساز خود را در دی‌ماه به بازار عرضه کرده‌اند، با آگاهی نسبت به گرانتر شدن تولید، قیمت‌گذاری خود را تعدیل کرده و از این مسیر بر قیمت سایر معاملات مسکن تأثیر گذاشته‌اند. البته در همین شرایط نیز بخش عمده تورم نهاده‌های ساختمانی با کاهش حاشیه سود سازنده جبران شده و کمتر از 10درصد آن با رشد قیمت مسکن تلافی شده است.

تورم داغ در بازار اجاره

در سایه رشد 500درصدی میانگین قیمت مسکن در 3 سال گذشته، روند صعودی تورم اجاره مسکونی نیز تقویت شده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 29.7درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش یافته و البته این روند با شدت بیشتری در سایر نقاط شهری تکرار شده است به‌گونه‌ای که در همین بازه زمانی، میزان رشد قیمت اجاره در این مناطق 32.6درصد بوده است. به گزارش همشهری، در بازار اجاره سنتی ایران که نه قانونگذاری توانایی دخالت چشمگیر در مناسبات بازار را دارد و نه متولیان حوزه مسکن قدمی برای ساماندهی بازار اجاره از طریق هدایت سرمایه‌گذاران بزرگ به حوزه اجاره برمی‌دارند، تخلیه تورم انباشته بازار مسکن در قیمت اجاره امری ناگزیر و تکرار است؛ چراکه همواره در بازار سنتی اجاره عایدی یک واحد مسکونی به‌عنوان تابع و نسبتی از ارزش آن واحد محاسبه می‌شود و در سایه گران‌تر شدن مسکن، ناچار قیمت اجاره آن نیز افزایش می‌یابد. نکته نگران‌کننده در بازار اجاره ایران این است که در آبان امسال نسبت میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به میانگین اجاره‌بهای سالانه آن (P/R) به 37برابر رسیده که بیش از دو برابر میانگین بلندمدت است.

در این شرایط با توجه به رکودی شدن بازار مسکن از اواخر پاییز، این امید وجود داشت که شاخص P/R با کاهش قیمت مسکن و نه با رشد اجاره‌بها تعدیل شود و تخلیه حباب قیمتی مسکن از طریق کاهش قیمت آن رخ دهد اما توقف نزول قیمت مسکن در معاملات دی‌ماه عملا این امید را کمرنگ‌تر کرده است. به‌نظر می‌رسد اگر قرار باشد بازار مسکن روند فعلی خود را حفظ کند و سیاستگذاران نیز بی‌توجهی به مناسبات بازار اجاره را ادامه دهند، سال 1400سالی سخت برای مستأجران و اجاره‌نشینان باشد.