احتمال سقف‌شکنیِ قیمت مسکن در سال نو

روزنامه همشهری: میانگین قیمت مسکن شهر تهران با رشد 6.6درصدی در اسفند99 از 30میلیون تومان عبور کرده و دورنمای تورمی این بازار را در سال1400 تقویت کرده است.

در شرایطی که اغلب بازارها در اقتصاد ایران با رکود معاملاتی و ثبات قیمت مواجه شده‌اند، بازار مسکن همچنان متورم است و با افزایش پی‌درپی قیمت‌ها، مشغول فتح قله‌های قیمتی جدید است. آخرین آمارهای بازار مسکن، احتمال تشدید رکود تورمی آن را در سال1400 تقویت می‌کند و سازندگان، تداوم رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی را دلیل این موضوع می‌دانند.

تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از کارنامه معاملاتی بازار مسکن پایتخت در سال گذشته، از رشد6.6 درصدی قیمت در اسفند‌ماه و عبور میانگین قیمت مسکن شهر تهران از مرز 30میلیون تومان حکایت دارد. با این حساب، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در اسفند گذشته به 93.9درصد می‌رسد که تقریبا سه‌برابر تورم 34.2درصدی کشور در سال99 است.

نقشه معاملاتی مسکن پایتخت

آنگونه که از آمارهای رسمی برمی‌آید، در آخرین ‌ماه از سال1399، بازار مسکن شهر تهران گرفتار رکود تورمی سختی بوده و باوجود پایین ماندن تعداد معاملات نسبت به دوره‌های رونق، رشد 6.6درصدی قیمت را تجربه کرده است.

این مسئله، انتظارات تورمی فعالان بازار مسکن در سال1400 را نیز بار دیگر بالا می‌برد؛ چراکه از مختصات بودجه تصویب‌شده برای سال‌جاری چنین برمی‌آید که با استمرار کسری بودجه قابل‌توجه، روند رشد نقدینگی و نرخ تورم ادامه می‌یابد و صاحبان نقدینگی برای حفظ ارزش سرمایه ریالی خود به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترغیب خواهند شد. در این میان، اگر رشد متوالی تورم نهاده‌های ساختمانی کنترل نشود، حتی بدون هجوم خریداران به بازار مسکن نیز این بازار، ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمت خواهد داشت. طبق گزارش بانک مرکزی، در اسفند گذشته 5هزار و 273قرارداد خریدوفروش مسکن در پایتخت به ثبت رسیده که گرچه نسبت به بهمن‌ماه گذشته 34.6درصد افزایش دارد اما نسبت به اسفند سال قبل 48.4درصد و نسبت به میانگین تعداد معاملات در دوره‌های رونق حدود 65درصد کاهش نشان می‌دهد.

البته بهبود 34.6درصدی تعداد معاملات مسکن در اسفندها می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت خریداران به بازار مسکن تلقی شود؛ اما آنگونه که فعالان این بازار می‌گویند، این میزان افزایش پیش از هر چیز ناشی از تکاپوی تسویه‌حساب در پایان سال و نهایی‌کردن معاملاتی است که برخی در ماه‌های قبل جوش خورده‌اند.

بر اساس آمارهایی که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال1399 منتشر کرده است، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در پایان سال گذشته به 30میلیون و 274هزار تومان رسیده که در مقایسه با میانگین قیمت 15میلیون‌ و 600هزار تومانی ابتدای سال1399 حدود 93.7درصد بالاتر است. نکته قابل‌تأمل در این آمارها، جهش 6.6درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن است که نه با اظهارات متولیان حوزه مسکن همخوانی دارد و نه با فضای عمومی اقتصاد ایران؛ اما سازندگان و فعالان بازار مسکن معتقدند این تورم زاییده رشد غیرمعقول تورم نهاده‌های ساختمانی و هزینه تولید مسکن است که باعث شده ارزش جایگزینی مسکن به‌شدت افزایش پیدا کند و ضمن کاهش تولید و درنتیجه افت عرضه مسکن به بازار، قیمت واحدهای سن‌وسال‌دار را نیز افزایش دهد.

بر اساس این عقیده، بالارفتن هزینه تولید مسکن در سال1400 و بی‌توجهی به تقویت تولید در این سال می‌تواند سوخت کافی برای حرکت تورمی این بازار را فراهم آورد که در این صورت سقف‌شکنی مکرر قیمت مسکن در سال1400 یکی از اتفاقات محتمل خواهد بود.

زنگ خطر کاهش سهم نوسازها از بازار مسکن

ریزش سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات بازار مسکن شهر تهران یکی از نشانه‌های نامطلوب در گزارش مسکن بانک مرکزی است که تقریبا در طول دهه90 تکرار شده و حالا به بدترین شرایط رسیده است.

آمارها نشان می‌دهد سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران که در ابتدای دهه90 به‌طور میانگین حدود 52درصد بود، در اسفند1399 به 38.4درصد رسیده که از ریزش 26درصدی حکایت دارد. این موضوع از یک‌سو ناشی از کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان و گرایش آنها به خرید واحدهای با عمر بیشتر و البته ارزان‌تر است اما از سوی دیگر بخش قابل‌توجهی از این کاهش سهم، ناشی از افت محسوس تولید مسکن به‌ویژه در متن بافت شهری است که باعث شده عرضه مسکن به بازار کاهش پیدا کند.

بررسی سهم واحدهای مسکونی نوساز تا بالای 20سال در معاملات مسکن اسفند99 نسبت به اسفند98 نشان می‌دهد در طول این یک سال، سهم واحدهای نوساز تا 5ساله، 14.5درصد کاهش پیدا کرده اما در عوض سهم واحدهای 6 تا 10ساله 16.6درصد و سهم واحدهای 11 تا 15ساله نیز حدود 22درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر سهم واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20سال که بخشی از آن را واحدهای مسکونی کلنگی و فرسوده تشکیل می‌دهند در اسفند گذشته 11.6درصد نسبت به اسفند98 افزایش پیدا کرده است.

در این شرایط، شاید با اجرای قانون تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در 4سال آتی، آمار کلی حوزه مسکن تغییر کند؛ اما در حوزه مسکن شهری که عمدتا حساب آنها از ساخت مسکن در شهرک‌ها و مناطق حومه‌ای جداست، بازیابی سهم نوسازها از معاملات مسکن نیازمند جدی‌ترشدن بازآفرینی بافت‌های فرسوده و تقویت سازندگان بخش خصوصی برای افزایش تولید مسکن شهری است در غیر این‌صورت، در سال1400 باید منتظر بالاتر رفتن میانگین عمر ساختمان‌های مسکونی شهری و درنتیجه وخیم‌تر شدن وضعیت بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای بود.

سوگواره بازار اجاره 1400

در بازار اجاره سنتی و رهاشده ایران، تعیین قیمت رهن و اجاره واحدهای مسکونی در میان‌مدت، تابعی از قیمت و ارزش واحد مسکونی استیجاری است و به همین دلیل حتی در صورت سرکوب تعزیری نرخ اجاره در دوره‌های کوتاه‌مدت، قیمت‌های این بازار در نخستین فرصت خود را با قیمت مسکن همسان‌سازی خواهند کرد. با توجه به این مسئله و با امید به اینکه شیوع کرونا در سال1400 به پایان رسیده و وضعیت عادی اعلام شود، سال‌جاری می‌تواند آغاز دوره متورم بازار اجاره باشد؛ چراکه در 3سال گذشته باوجود رشد حدود 6برابر قیمت مسکن، قیمت اجاره بیش از 3برابر افزایش پیدا نکرده و از سوی دیگر در سال99 به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، بخشی از قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا با نرخ دستوری 15تا 25درصد تمدید شده‌اند.

این مسائل باعث شده باوجود کاهش شدید قدرت خرید مستأجران و قشر اجاره‌نشین، روند افزایشی قیمت پیشنهادی موجران برای واحدهای استیجاری متوقف نشود. در شرایط فعلی، در مناطق مرکزی شهر تهران به‌عنوان مناطق میانگین پایتخت، معیار رهن واحدهای نوسازی به ازای هر مترمربع زیربنای مسکونی به حدود 5میلیون تومان رسیده و رهن پیشنهادی برای یک آپارتمان 100متری حدود 500میلیون تومان اعلام می‌شود. به‌عبارت‌دیگر، اجاره‌بهای ماهانه این واحد آپارتمان به حدود 15میلیون تومان رسیده که حداقل سه‌برابر میانگین درآمد ماهانه یک خانوار است. در این شرایط حضور شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به‌عنوان ابزاری در دست سیاستگذار به تعدیل تورم بازار اجاره و متناسب‌سازی رشد آن با روند بهبود قدرت خرید خانوارها کمک کند؛ اما راه‌اندازی این شرکت‌ها از سال97 تاکنون در حد یک طرح در وزارت راه و شهرسازی باقی ‌مانده است.

از سوی دیگر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز گرچه از سال94 تاکنون به‌عنوان منجی بازار اجاره و مسکن معرفی شده، اما در یک سالی که از فعال‌شدن سامانه شناسایی خانه‌های خالی (سامانه ملی املاک و اسکان) می‌گذرد، نتوانسته تغییر مثبتی در مناسبات این بازارها ایجاد کند. این مسائل، همگی می‌تواند نشانه‌هایی از شرایط سخت بازار اجاره‌ در سال1400 باشد.