۲روایت رسمی، اما متفاوت از بازار مسکن

همشهری: مرکز آمار ایران در حالی از افزایش 3 درصدی قیمت مسکن تهران در اردیبهشت‌ماه خبر می‌دهد که گزارش بانک مرکزی از کاهش 1.8درصدی قیمت در این ماه حکایت داشت.

بازار مسکن در دوره رکود و اصلاح بازارها، همچنان متورم است و رشد نسبی قیمت را تجربه می‌کند؛ اما جالب اینجاست که تحولات این بازار از نگاه مرکز آمار و بانک مرکزی متفاوت است و لزوماً حرکات بازار در گزارش‌های این دو مرجع همسو نیست.

باوجوداینکه دو مرجع رسمی انتشار اطلاعات مربوط به معاملات بازار مسکن با فاصله حدود یک‌ماهه گزارش‌های خود را منتشر می‌کنند، بازهم تفاوت در تحلیل و برآورد این دو مرجع به‌قدری است که پی بردن به واقعیت را مشکل می‌کند. به‌عنوان‌مثال، بانک مرکزی در گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت1400، از کاهش 1.8درصدی قیمت نسبت به ماه قبل خبر داده بود؛ اما در گزارش مرکز آمار ایران که دیروز منتشر شد، افزایش 3درصدی قیمت مسکن در تهران به ثبت رسیده است.

رونق یا رکود؟

گزارش‌های میدانی از بازار مسکن شهر تهران، حاکی از این است که این بازار ازنظر وضعیت معاملات در رکود شدیدی به سر می‌برد و در حالت عادی، خریدوفروش واحدهای مسکونی تقریباً متوقف شده است.

البته با توجه به اینکه بیش از 10هزار واحد صنفی مشاور املاک دارای مجوز در شهر تهران فعال است و در شرایط فعلی کل معاملات خریدوفروش مسکن در شهر تهران به‌زحمت از 3هزار معامله فراتر می‌رود، در بهترین حالت در هرماه از هر3بنگاه ملکی فقط یک بنگاه قادر است یک معامله ملکی ثبت کند و به همین واسطه، اظهارنظر مشاوران املاک مبنی بر رکود سنگین بازار در گزارش میدانی، گزاره اشتباه و بی‌راهی نیست.

بااین‌وجود، فضای کلی بازار در آمار مراجع رسمی نیز بیش از اینکه بیانگر روانی معاملات و رونق خریدوفروش باشد، از رکود شدید و افت محسوس معاملات حکایت دارد و فقط از منظر قیمت کشف شده در معاملات اختلاف‌نظرهایی دیده می‌شود که بخشی از آن می‌تواند ناشی از تفاوت شیوه آمارگیری باشد؛ اما بخشی نیز متهم به منعکس نکردن واقعیت‌ها و به اصطلاح، دست‌کاری در آمار است که البته مقیاس و معیاری برای اثبات آن وجود ندارد و نمی‌تواند فراتر از یک فرضیه مطرح شود.

اختلاف 4.8 درصدی قیمت

حدود یک ماه پیش که بانک مرکزی جمهوری اسلامی، گزارش تحولات مسکن شهر تهران در اردیبهشت را منتشر کرد، از تداوم افت قیمت در این بازار و کاهش 1.8درصدی قیمت در معاملات اردیبهشت١٤٠٠ خبر داد. حالا اما، مرکز آمار ایران در گزارشی که دیروز برای معاملات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده، نه‌تنها بر افت 1.8درصدی قیمت که بانک مرکزی ادعا می‌کند، خط کشیده، بلکه افزایش 3درصدی قیمت را نیز به ماجرا افزوده است.

البته مرکز آمار در سری جدید گزارش‌های مسکن، از روش هدانیک (Hedonic) استفاده می‌کند که در آن اثرات متقابل میان کیفیت محیطی و مسکن عرضه شده در بازار نیز مدنظر قرار می‌گیرد درحالی‌که گزارش بانک مرکزی، با اتکا به اطلاعات خام سامانه املاک و مستغلات و پس از حذف اطلاعات مشکوک و به شیوه میانگین وزنی تهیه و منتشر می‌شود.

مزیت گزارش بانک مرکزی در این است که در کنار قیمت، نمایی از تعداد معاملات بازار نیز به دست می‌دهد درحالی‌که مرکز آمار فقط بر قیمت مسکن متمرکز است و تلاش دارد بر اساس شاخص‌های تطبیق‌پذیر، تغییرات واقعی قیمت مسکن را ارائه دهد. به‌هرحال، نتیجه این دو شیوه متفاوت، اختلاف 4.8درصدی میانگین قیمت اعلامی از سوی دو مرجع است که هرکدام از جهاتی درست است؛ اما از نگاه جامعه و بازار، مشخص نیست که کدام‌یک باید ملاک قضاوت قرار گیرد.

روایت مرکز آمار از بازار مسکن اردیبهشت

محاسبات و بررسی‌های مرکز آمار ایران به روش هدانیک، حاکی از این است که در اردیبهشت1400، عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران بر اساس ماه پایه فروردین١٣٩٥ به 711.6 واحد رسیده که نسبت به ماه قبل ٣درصد افزایش نشان می‌دهد.

با توجه به اینکه در گزارش فروردین‌ماه، میزان رشد قیمت مسکن فقط 0.1 درصد اعلام شده بود، می‌توان گفت تورم مسکن در اردیبهشت1400 بالغ‌بر 2.9درصدی بیش از تورم ماه قبل از آن بوده است. همچنین بر اساس محاسبات مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال، نسبت به فروردین‌ماه به عدد 71.8درصد رسیده که در مقایسه با همین اطلاع در فروردین (82.6 درصد) بالغ‌بر 10.8درصدی کاهش دارد.

به‌عبارت‌دیگر، درصد تغییر قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل، 10.8درصدی کمتر از تغییر قیمت در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل است. البته در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت، به دنبال کاهش 1.8درصدی تورم بازار مسکن در این ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز 69.7درصد اعلام شده که 2.1درصد کمتر از برآورد مرکز آمار ایران است.

با توجه به شرایط اقتصاد ایران، کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه، یکی از نشانه‌های فروکش کردن تنش تورمی در بازار مسکن محسوب می‌شود که در صورت تداوم وضعیت موجود اقتصاد، می‌تواند در ماه‌های آتی نیز تا زمان رسیدن به ثبات، ادامه پیدا کند.

نکته آخر اینکه، با استناد به محاسبات مرکز آمار ایران در گزارش مسکن شهر تهران در اردیبهشت1400، نرخ تورم سالانه املاک مسکونی شهر تهران در 12ماهه منتهی به اردیبهشت امسال معادل 1.84درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ٢.٦واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.