دلایل گرانی همراه با رکوددر بازار مسکن

روزنامه جام جم: طبق آخرین گزارش بانك مركزی متوسط قیمت مسكن تهران در مردادماه به 23 میلیون تومان رسیده است. رقمی كه نسبت به ماه گذشته رشدی 10درصدی داشته است. این در حالی است كه بازارهایی مانند بورس كه با استقبال زیادی از سوی مردم مواجه شده‌اند با توجه به ریزش‌های رخ داده طی یك ماه اخیر فقط چیزی حدود 5درصد رشد داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با این‌كه قیمت مسكن در تهران نسبت به ماه گذشته 10درصد رشد داشته، اما حجم معاملات نه‌تنها افزایشی نداشته بلكه نسبت به تیرماه چیزی حدود 35درصد كمتر شده است. وزارت راه و شهرسازی كه ماهانه گزارش خود در زمینه متوسط قیمت مسكن و راهكارهای كارشناسی را منتشر می‌كرد، در مرداد امسال از انتشار این گزارش صرف‌نظر كرده است. اما بانك مركزی در این باره گزارشی منتشر كرده كه نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسكونی شهر تهران در مرداد 99، به 1/9 هزار واحد مسكونی رسیده است كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4/35درصد كاهش و 8/175درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یك متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملكی شهر تهران 1/231 میلیون ریال بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5/10 و 4/77درصد افزایش نشان می‌دهد. برخی كارشناسان این حوزه درباره دلایل افزایش قیمت مسكن در یك سال اخیر معتقدند شركت‌های خصوصی با ماهیت دولتی كه بیشتر آنها را با نام خصولتی می‌شناسیم، عامل اصلی گرانی مسكن هستند. مشروح این گزارش را بخوانید:

مسكن مهم‌ترین و اساسی‌ترین كالا در سبد هزینه خانوار است. به طوری كه در بررسی‌های مركز آمار هزینه‌های مربوط به مسكن سهمی بیش‌از 30درصدی در سبد هزینه خانوار دارد. این سهم در برخی خانوارها حتی به بیش‌از 50درصد نیز می‌رسد. به طوری كه اگر یك كارگر چیزی حدود سه میلیون تومان درآمد داشته باشد با احتساب ودیعه و اجاره باید حدود نیمی از درآمد خود یعنی ماهانه بیش‌از یك میلیون و 500 هزار تومان از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به مسكن كرده و هزینه پوشاك، خوراك، آموزش، بهداشت و درمان و موارد دیگر را با باقیمانده درآمد خود پرداخت كند. زمانی كه در دولت نهم طرح مسكن‌مهر كلید خورد برخی كارشناسان نسبت به این طرح انتقادات زیادی را مطرح كردند، به طوری كه با روی كار آمدن دولت یازدهم و با توجه به مخالفت‌های عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی وقت با این طرح، اجرای آن عملا كند یا متوقف شد.

اما كارشناسان در حال حاضر بر این عقیده هستند اگر طرح مسكن مهر ادامه داشت اكنون قیمت یك‌واحد مسكونی 50 متری به طور متوسط 500میلیون تومان قیمت داشت، اما اكنون همین واحد مسكونی بیش‌از یك میلیارد و 150 میلیون تومان قیمت دارد. این در حالی است كه سقف تسهیلات مسكن آن هم با خرید اوراق، 240 میلیون تومان است كه برای دریافت آن باید حدود 40 میلیون اوراق تهیه كرد. این به آن معناست كه سقف تسهیلات دریافتی برای خرید مسكن حدود یك‌ششم قیمت متوسط یك واحد مسكونی در تهران است. با این تفاسیر 200 سال طول می‌كشد كه یك خانوار با درآمد ثابت بتواند صاحب یك‌خانه كاملا معمولی شود.

شركت‌های خصولتی از مقصران گرانی مسكن هستند

محمدرضا جهان‌بیگلری، كارشناس اقتصادی به ارتباط نرخ ارز و قیمت مسكن پرداخت و تصریح كرد: زمانی كه نرخ ارز افزایش می‌یابد و پول ملی ارزش خود را از دست می‌دهد مردم كمتر به نگهداری از پول یا سپرده‌گذاری رو می‌آورند، از این رو مسكن به عنوان بخشی كه هنوز ساز و كار مالیاتی مشخصی برایش وجود ندارد، یكی از بازارهایی است كه می‌تواند پذیرای منابع افراد دارای نقدینگی شود.

جهان‌بیگلری تاكید كرد: زمانی كه نرخ ارز افزایش یافته یا شاخص كل بورس رشد می‌كند، دارندگان كالا و خدمات به دلیل این رشد، نرخ كالا و خدمات‌شان را نیز افزایش می‌دهند كه این چرخه معیوب ادامه داشته و باعث كاهش قدرت خرید خانوار خواهد شد. از سوی دیگر زمانی كه قیمت ارز افزایش می‌یابد مردم برای حفظ ارزش پول خود، سرمایه خود را تبدیل به كالا می‌كنند كه ظاهرا یكی از بی‌دردسرترین بخش‌ها مسكن است، چراكه نه مالیاتی برای آن پرداخت می‌شود و نه محدودیتی در خرید و فروش آن وجود دارد.

این كارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: عامل دیگری كه در افزایش نرخ ارز و مسكن وجود دارد، موضوع نرخ تورم است كه دولت مسؤولیت مستقیم آن را برعهده دارد. به طوری كه مسكن در حال حاضر با وجود ركود همچنان در مسیر گرانی می‌تازد. بی‌شك اگر فاصله قدرت خرید مردم با قیمت‌های موجود مسكن افزایش یابد، میزان معاملات مسكن كاهش یافته و همین امر منجر به كاهش تولید مسكن می‌شود. از آنجا كه تولید مسكن به عنوان صنعتی پیشرو موجب اشتغال بیش‌از هزار عنوان شغل و فعالیت شغلی به صورت مستقیم و غیرمستقیم است، ایجاد رونق در این بخش به افزایش اشتغال و ركود در این حوزه منجر به كاهش اشتغال در كشور خواهد شد.

وی افزود: متاسفانه مسكن در ایران برخلاف رویه سایر كشورها، به عنوان یك كالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، در حالی كه در كشورهای دیگر به دلیل وجود این اعتقاد كه زمین محدود است، مالیات‌های زیادی بر مسكن وضع می‌شود تا همه افراد دارای یك واحد مسكونی بوده و مسكن صرفا جنبه مصرفی داشته باشد. این كارشناس اقتصادی با اشاره به این‌كه شركت‌های زیرمجموعه دولت بر افزایش قیمت مسكن تاثیر دارند، گفت: گرچه مسكن یكی از اصلی‌ترین نیازهای هر خانوار است، اما به دلیل ورود شركت‌های خصولتی به حوزه سرمایه‌گذاری در بخش مسكن، شاهد افزایش قیمت‌ها در این كالا هستیم.

دلیل اصلی ورود شركت‌های خصولتی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسكن نیز زیان‌ده بودن آنهاست، چرا كه این شركت‌ها در ترازنامه‌های مالی خود، مسكن را كه همواره با افزایش قیمت مواجه می‌شود با نرخ روز جزو دارایی شركت محسوب می‌كنند تا بتوانند از این طریق شركت‌های خود را سودده معرفی كنند. به گفته وی، سرمایه‌دارانی كه به حوزه مسكن وارد می‎‌شوند، به دلیل این‌كه از پرداخت مالیات معاف هستند تورم انتظاری ایجاد می‌كنند و همین موضوع باعث می‌شود مردم عادی نتوانند این كالا را به‌راحتی تهیه كنند. جهان‌بیگلری با بیان این‌كه قیمت‌گذاری در بخش مسكن ایرادات زیادی دارد، افزود: اكنون سازندگان و دارندگان مسكن تعیین‌كننده قیمت هستند و نهادهای نظارتی در این زمینه ورود نمی‌كنند. هرچند زیرساخت این كار هنوز در كشور فراهم نیست اما باید در این زمینه حتما برنامه‌ریزی شود.

ایراد در عرضه مسكن به گرانی‌ها دامن زده است

فرهاد بیضایی، كارشناس مسكن درباره دلایل افزایش هر ماهه قیمت مسكن به خبرنگار جام‌جم گفت: یك دلیل افزایش قیمت مسكن افزایش نرخ ارز است، چرا كه وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، به‌تبع آن قیمت همه كالاها افزایش می‌یابد و مسكن نیز مانند سایر كالاها رشد قیمت را تجربه می‌كند.

وی با بیان این‌كه رها بودن اقتصاد دلیل اصلی آشفتگی و بروز مشكلات امروز كشور است، افزود: كاهش ارزش پول ملی و نداشتن برنامه برای حفظ آن از جمله موارد اصلی گرانی كالاها و خدمات در كشور است. اتفاقی كه در زمان كاهش ارزش پول ملی رخ می‌دهد، این است كه بسیاری از كالاها و خدمات بیش‌از اندازه رشد قیمت را تجربه می‌كند. بیضایی به سوء‌مدیریت منابع در اقتصاد اشاره كرد و ادامه داد: عرضه مسكن وضعیت مطلوبی ندارد و بر گرانی آن دامن می‌زند. همچنین احتكار و عدم برخورد با متخلفان باعث بروز چنین مشكلاتی در كشور شده كه اغلب مردم خانه‌دار شدن برای‌شان به یك آرزو تبدیل شده است.

چه تعداد معامله انجام شد؟

تعداد معاملات انجام شده در مردادماه 99در حدود 1/9 هزار فقره بود كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 8/175درصد افزایش را نشان می‌دهد. در این ماه متوسط قیمت فروش یك متر مربع زیربنای واحدهای مسكونی شهر تهران به ترتیب با 5/10 و 4/77درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به 1/231 میلیون ریال رسید. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسكونی معامله‌شده در شهر تهران به تفكیك عمر بنا حاكی از آن است كه واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 5/38درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده ‌است. همچنین در ماه مورد بررسی شاخص كرایه مسكن اجاری در شهر تهران و در كل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 4/27 و 6/30درصد رشد را نشان می‌دهد.