آپارتمان‌هاي لوكس در نوبت كاهش قيمت

دنیای اقتصاد: به گفته مشاوران املاك مناطق شمالي تهران ارزش آپارتمان‌هاي شبيه پنت‌هاوس در يك‌سال گذشته تغيير نكرده است

چرا اغلب ميلياردرهاي پايتخت مستاجرند؟

مشاوران املاك شمال تهران با بيان اينكه طي يك‌سال اخير روند كاهش قيمت مسكن نتوانسته به بازار آپارتمان‌هاي لوكس و پنت‌هاوس‌ها نفوذ كند، پيش‌بيني مي‌كنند با تغيير جهتي كه مشتريان اين نوع املاك خاص طي ماه‌هاي اخير داده‌اند، تابستان امسال تخليه حباب قيمت‌ به «خانه‌هاي ميلياردي» سرايت كند. در حال حاضر صف تقاضاي اجاره در بازار خانه‌هاي لوكس و پنت‌هاوس در مقايسه با صف خريد افزايش پيدا كرده است و متقاضيان ترجيح مي‌دهند بعد از واقعي شدن قيمت، خريد كنند.

ارزش املاك مسكوني لوكس در تهران -متوسط يك ميليارد و 500 ميليون تومان- به حدي است كه مي‌توان به جاي خريد يكي از آنها، صاحب حداقل دو ساختمان 5 واحدي شد.

بنگاه‌هاي مسكن در تعريف آپارتمان لوكس، متراژ بالاي 300 متر مربع، تعداد پاركينگ زياد، محيط اختصاصي ورزشي و تجهيزات داخلي واحد مسكوني را بيان مي‌كنند.

در برخي از اين نوع املاك، شيرآلات از جنس طلا وجود دارد كه البته مشاوران املاك اين مشخصات را به مشتري‌هايي كه تلفني پرسش مي‌كنند، اعلام نمي‌كنند.برخي بنگاه‌هاي مسكن در مناطقي كه ساختمان‌هاي لوكس در آنها زياد است، عمده فعاليت بازاريابي‌شان را به اين حوزه اختصاص داده‌اند. حق كميسيون ثبت چنين معاملاتي براي مشاوران املاك 50 برابر يك معامله معمولي در بازار مسكن است.

از سوي ديگر، مالكان چنين خانه‌هايي به دليل ارزش بالاي ملك و نقدينگي قابل توجهي كه در جريان خريد و فروش آن رد و بدل مي‌شود، بدون مشاوره بنگاه‌ها دست به فروش نمي‌زنند به همين خاطر بازار آپارتمان‌هاي لوكس در مقايسه با ساير آپارتمان‌ها براي مشاوران املاك گرم‌تر است.

رهن 100 ميليوني تا ...

نرخ اجاره و رهن آپارتمان‌هاي لوكس تقريبا معادل ارزش خريد يك واحد مسكوني نوساز در محدوده غرب تهران است.

اين نرخ‌ها –رهن كامل- بين 100 ميليون تومان تا 500 ميليون تومان در نوسان است و گاهي اوقات بسته به موقعيت ملك، اين رقم به بالاي يك ميليارد تومان هم مي‌رسد.

هم‌اكنون مالك يك ‌آپارتمان 800 متري در زعفرانيه حاضر است ملك خود را يك ميليارد و 500 ميليون تومان رهن كامل دهد و اين واحد مسكوني مجهز به 4 خط آسانسور اختصاصي و سيستم‌هاي هوشمند داراي كنترل از راه دور خانه است.به گفته مشاوران املاكي كه در حوزه خريد و فروش و رهن و اجاره خانه‌هاي لوكس فعاليت مي‌كنند، نرخ اجاره اين املاك طي يك‌سال گذشته با كاهش جزئي همراه بوده اما نرخ فروش آنها هيچ تغييري نكرده است.

سبقت صف اجاره از صف خريد در بازار خانه‌هاي ميلياردي نشانه‌اي از آمادگي اين بازار براي كاهش قيمت است.

تقاضای میلیاردرها از بازار مسکن

با بررسي در بازار خانه‌هاي لوكس به این واقعیت مي‌رسیم که در شرایطی که بسیاری از مردم برای ارتقاي خانه استیجاری خود از 50 متر به 80 متر روزی 40 فایل فروش و اجاره را بررسی مي‌کنند و دست آخر نیز به تمدید مهلت خانه قبلی خود راضی مي‌شوند، گروهی از سرمایه‌داران یا به عبارتی میلیاردرهای تهران به دنبال خانه‌هاي لوکسی هستند که سالی 5/1 میلیارد تومان برای رهن آن هزینه مي‌شود و متری 20 میلیون نیز باید برای خرید یک پنت هاوس لوکس مدرن کنار بگذارند.

بررسی‌هاي دنیای‌اقتصاد نشان مي‌دهد که بر خلاف تصور موجود از بازار راکد خانه‌هاي فول امکانات و پر هزینه، بنگاهداران از اجاره این خانه‌ها در سال 89 راضی هستند هرچند که خرید این ساختمان‌هاي گران قیمت همچنان در بهت بازار راكد مسکن سال گذشته قرار دارد.

به گفته اکثر مشاورین فعال در این حوزه، استقبال از آپارتمان‌هاي لوکس و فوق مدرن متراژ بالا از بازار پنت هاوس‌ها پررونق‌تر است؛ چراکه اکثر پنت هاوس‌ها از فضا و چشم انداز خوبی برخوردار هستند، ولی الزاما امکانات رفاهی ندارند. ولی بیشتر خانه‌ها و آپارتمان‌هاي مدرن با متراژهای پایین تر از پنت هاوس‌ها از امکانات رفاهی بیشتری برخوردارند.

خانه‌هاي لوکس، در واقع خانه‌هایی هستند که الزاما از دید بسیار عالی برخوردار نیستند و امکانات فضای یک پنت هاوس را ندارند، ولی از نظر متراژ و منطقه از شرایط خوبی برخوردارند و از برخی تکنولوژی‌هاي جدید ساختمان و مواد اولیه خوب و مصالح فوق استاندارد خارجی و وارداتی نیز بهره‌مند شده‌اند.برای مثال کنترل هوشمند سرمایش و گرمایش ساختمان، کنترل هوشمند مراجعین به خانه از طریق سیستم تلفن همراه، روف گاردن- فضای سبز روی بام- سان روف در قسمتی از ساختمان، تراس‌هاي بالای 80 متر، آلاچیق با تمام امکانات رفاهی و... از جمله مشخصات این خانه‌ها و آپارتمان‌هاي لوکس است.به گزارش دنیای‌اقتصاد، اکثر متقاضیان این خانه‌ها، میلیاردر‌هايي هستند که به دنبال محیط دنج و به اصطلاح دربستی به دنبال خانه مي‌گردند و از طرفی هم قصد خرید این خانه‌هاي گران قیمت را در وضعیت بلاتکلیفی بازار ندارند و ترجیح مي‌دهند تا زمان مشخص شدن بازار، یک محیط آرام و با امکانات کامل را اجاره کنند و به این ترتیب ریسک کمتری در هزینه سرمایه‌هاي خود داشته باشند.

با وجود تمام این شرایط بنگاهداران معتقدند که فروش و اجاره آپارتمان‌هاي لوکس از پنت هاوس‌ها بهتر است، ولی با این وجود اوایل فصل تابستان و آغاز زمان جابه‌جایی‌ها، رونق قابل ملاحظه‌اي برای بازار اجاره خانه‌هاي فوق مدرن پیش‌بینی مي‌شود.

افزایش مستاجران به نسبت مالکین

به گزارش دنیای‌اقتصاد، یکی از فعالان مرتبط با خرید و فروش و اجاره این املاک و ساختمان‌ها معتقد است که 30 درصد مراجعین فعلی با هدف سرمایه‌گذاری و 70 درصد متقاضیان نیز با هدف مصرف و استفاده از این ساختمان‌ها از اجاره و خرید آنها استقبال مي‌کنند.وی بر این باور است که تا نرخ تراکم مناطق مختلف در سال 89 مشخص نشود، نرخ‌هاي جدید این خانه‌هاي خاص نیز مشخص و ثابت نخواهد شد، چون ارتفاع زياد ‌آپارتمان‌هاي لوكس در برج‌هاي مسكوني باعث شده نرخ تراكم ساخت در تعيين قيمت فروش اين خانه‌ها تاثير زيادي داشته باشد.

به گفته این بنگاهدار مسکن، از آنجایی‌که خرید خانه‌هاي متراژ بالا و لوکس از هزینه بالایی نیز برخوردار است، اکثر متقاضیان این خانه‌ها که جزو اقشار خاص جامعه محسوب مي‌شوند تنها 20 درصد خریداران و مراجعین بازار را تشکیل مي‌دهند.

این گروه مي‌توانند با هزینه 1 تا 2 میلیارد تومان صاحب4 تا 5 آپارتمان در مناطق خوب تهران شوند، ولی ترجیح مي‌دهند تمامی این هزینه را در قبال یک ملک و ساختمان فول امکانات انجام دهند و به همین خاطر اکثرا مصرف‌کننده بوده و قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت را ندارند و این خانه‌ها در کنار سایر املاک و اموال تنها بخشی از امکانات رفاهی آنها خواهد بود.

این بنگاهدار همچنين اوایل تابستان را اوج رونق خرید و فروش و به‌خصوص رهن و اجاره بازار مي‌داند، ولی تا آن زمان بازار اجاره از روند معقول‌تری برخوردار است.

این در حالی است که اکثر مالکین این خانه‌ها در خارج از کشور به سر مي‌برند به همین منظور بیشترین هزینه‌هاي انجام شده در خانه‌ها مربوط به سیستم امنیتی و حفاظتی ساختمان است .

کنترل هوشمند اتوماتیک درب منزل و نصب دزدگیر در قسمت‌هاي مختلف منزل از جمله نکات مورد توجه برای خریداران و متقاضیان این ساختمان‌ها است.

پيش‌بيني تابستاني

به گزارش دنیای‌اقتصاد، به گفته یکی از مشاورین املاک در مناطق شمالی تهران، بازار اجاره تمامی املاک ارتباط چندانی به وضعیت اقتصادی ندارد و همیشه قابل پیگیری است و در حال حاضر نیز این بازار مخصوصا در املاک و آپارتمان‌هاي لوکس با رونق بیشتری همراه است، ولی با این وجود سال گذشته همزمان با نزدیک شدن به زمان انتخابات، خرید و فروش ساختمان‌هاي مدرن نیز با رونق چشمگیری مواجه شد و برخی از افراد تا زمان ثبات سیاسی و اقتصادی تصمیم به خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه اتخاذ کردند، ولی بعد از برگزاری انتخابات، بازار خرید و فروش مجددا در بهت رکود سابق فرو رفت و بازار بنگاهداران املاک نیز به سمت اجاره سوق پیدا کرد.

وی همچنین اظهار امیدواری کرد که با شروع فصل تابستان به عنوان بهترین فصل جابه‌جایی، خرید و فروش خانه‌هاي لوکس و پنت هاوس‌ها با رونق 30 تا 40 درصدی مواجه شود.

نحوه تضمين امنيت بازار خانه‌هاي ميلياردي

نکته دیگری که این فعال مسکن بر آن تاکید کرد میزان اثرگذاری بازار پنت هاوس‌ها و خانه‌هاي لوکس در سایر معاملات است.

وی در توضیح این مطلب به دنیای‌اقتصاد گفت: از آنجایی‌که نقدینگی در حال تبادل در این املاک بسیار بالاست و با درصد بالایی از سایر معاملات املاک معمولی برابری مي‌کند، این بازار بسیار حرفه‌ای، فنی و با وسواس بین برخی از بنگاهداران مناطق شمالی دنبال مي‌شود و انحصار مبادلات این خانه‌ها در دست گروه خاصی از بنگاهداران قرار دارد، به‌طوري‌كه 90 درصد این خانه‌ها با در نظر گرفتن میزان بالای حق کمیسیون توسط بنگاهداران خرید و فروش یا رهن و اجاره مي‌شوند که یکی از مهمترین دلایل این نوع معامله، امنیت در انجام این مبادلات میلیاردی است.

فرمول محاسبه حق کمیسیون در معاملات میلیاردی

به گزارش دنیای‌اقتصاد، نکته قابل توجه در قیمت‌گذاری خانه‌هاي لوکس و پنت هاوس‌ها نحوه محاسبه حق کمیسیون این ساختمان‌ها است.

به گفته یکی از بنگاهداران، در بسیاری از معاملات میلیاردی بیشترین درصد از خریداران املاک گرفته شده و برای خرید آپارتمان‌ها باید ابتدا هزینه کد رهگیری در ملک محاسبه و سپس قیمت ساختمان تعیین و اعلام ‌شود.

در این میان یک بنگاهدار با بیان این مطلب که از قیمت‌هاي اتحادیه پیروی نمی‌کند، توضیح داد: چون این خانه‌ها و معاملات آنها مانند سایر املاک معمولی تهران نیست ما نیز از تعرفه‌ها پیروی نمی‌کنیم.

طبق اعلام این فعال بازار مسکن در اکثر معاملات پنت هاوس‌ها و خانه‌هاي لوکس يك درصد برای خریدار و 5/0 درصد برای فروشنده محاسبه می‌شود. برای مثال در معامله یک ملک با ارزش یک میلیارد و 400 هزار تومان نزدیک به 10 میلیون تومان باید از جانب خریدار و 6 میلیون تومان از جانب فروشنده حق کمیسیون پرداخت شود.

اين در حالي است كه حق كميسيون يك واحد مسكوني با ارزش 100 ميليون تومان حدود 500 هزار تومان خواهد بود.

بازی با لغات در آگهی خانه‌هاي مدرن

به گزارش دنیای‌اقتصاد، بنگاهداران برای ترغیب بیشتر میلیاردرها برای مشارکت در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره، آگهی‌هاي خود را در قالب واژه‌ها و جملات جدیدی منتشر مي‌کنند.

جملات و واژه‌هايي از قبیل: خانه‌ای بر فراز ابرها – ساختمانی برنده جایزه معماری – ملکی با تراس و باغ مشجر – سالن اسکواچ را در منزل تجربه کنید – دستگیره و شیرآلات طلا در منزل شما- 180 متر تراس با منظره 3 جانبه- خانه ای برای مشکل‌پسندان- در بیشتر آگهی‌ها دیده مي‌شود.

رازداری بنگاهداران

در حال حاضر اکثر مشاورین و بنگاهداران فعال در حوزه خرید و فروش و اجاره پنت هاوس‌ها و خانه‌هاي لوکس از ارائه اطلاعات مربوط به قیمت‌ها و امکانات کامل این خانه‌ها امتناع می‌كنند و به نوعی حریم این بازار خاص را انحصاری مي‌دانند و سعی در رازداری و عدم انتقال اطلاعات بکر این خانه‌ها دارند. مشاوران املاك معتقدند دانستن این اطلاعات تاثیر چندانی در تصمیم گیری و انتخاب خانه‌هاي افراد عامی ندارد و بهتر است مشخصات و ويژگي املاك لوكس فقط به خريداران موثر ارائه شود.