|
يافتههاي مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت نشان از آن دارد كه شاخص دسترسي به مسكن (نسبت قيمت متوسط يك واحد مسكوني به متوسط درآمد سالانه خانوار) از عدد 12 گذشته است، در حالي كه اين شاخص نبايد در شرايط استاندارد از عدد 5تجاوز كند. همچنين سهم هزينه مسكن در بودجه خانوار كه بايد حول و حوش 30درصد باشد، براي دهكهاي پايين درآمدي در كلانشهرها از 70درصد گذشته است.
تازهترين تحقيقاتي كه مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در حوزه مسكن انجام داده نشان ميدهد شرايط حاكم بر بازار مسكن نه تنها هنوز براي صاحبخانه شدن دهكهاي مياندرآمدي مناسب نيست بلكه روز به روز توان اقتصادي دهكهاي 4 و 5 و 6 در بازار براي تامين مسكن كاهش مييابد و عملا اين دسته از تقاضاها به دهكهاي پايينتر نزول ميكنند.
به گزارش روزنامه دنیای اقتصاد،اين مركز براي بهبود اوضاع مسكن در كشور راهكاري ارائه كرده كه دولت را نه تنها در اين مسير بلكه در اجراي طرح هدفمند كردن يارانهها نيز كمك خواهد كرد.
در راهكاري كه نهاد تحقيقاتي دانشگاه علم و صنعت براي تامين مسكن محرومان به دولت پيشنهاد كرده توزيع مناسب و كمهزينه منابع زمين شهري، توزيع مناسب منابع اعتباري، منابع بانكي و منابع يارانهاي مورد اشاره قرار گرفته كه عمل به آنها در ميان مدت ميتواند دغدغه مسكن در گروههاي كمدرآمد را مرتفع، سطح رفاه را افزايش و سبد هزينه خانوارها را كوچك كند.
اين نهاد پيشبيني كرده با تامين مسكن محرومان دولت ميتواند يارانهها را بدون اعمال فشار اقتصادي به خانوارها به صورت هدفمند در جامعه توزيع كند. متن كامل گزارش گروه سياستگذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت در اين باره را در زير بخوانيد:
سهم هزینه مسکن در سبد خانوار
این شاخص جزء شاخصهایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. طبق تعریف نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار به منزله شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است.
هزینه دسترسی به مسکن
شاخص هزینه دسترسی به مسکن برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن متوسط در بازار آزاد به میانگین درآمد سالانه خانوار» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیانگر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز است.
در واقع بر طبق این شاخص، میزان سالهای انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پسانداز تمامی درآمد سالیانه مشخص میشود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل 4 باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور میتواند با پسانداز کردن کل درآمد خود در 4 سال، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد.
این شاخص بهطور متوسط در منطقه آسیا معادل 4/8، در آفریقا 9/6 و در کشورهای صنعتی 3/4 است. در حالیکه در شرایط استاندارد شاخص هزینه دسترسی به مسکن نباید از عدد 5 تجاوز کند، این شاخص در ایران از عدد 12 گذشته است. بنابراین به منظور حل مشکل بخش مسکن کشور، ضروری است در افق چشمانداز 20 ساله این شاخص به عدد 5 کاهش یابد.
تراکم خانوار در واحد مسکونی
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیانکننده میزان موجودی مسکن کشور در برابر تعداد خانوارهای موجود در کشور است. این شاخص از تعیین نسبت میان تعداد خانوارهای موجود به کل موجودی مسکن بدست میآید و نشاندهنده تعداد خانوار موجود به ازای هر واحد مسکونی است.
نقش تامين مسكن در اجراي طرح تحول اقتصادي
بالا بودن هزینه مسکن در زندگی علاوه بر فشار آوردن بر خانوار برای تامین یکی از ابتداییترین نیازهایش، منجر به عدم امکان بهرهمندی از دیگر فرصتهای سرمایهگذاری اقتصادی نیز میشود. با توجه به این امر نقش مسکن در رفع فقر اقتصادی خانوار بسیار تعیینکننده است.
از دیگر مسائلی که نقش مسکن را در رفع فقر اقتصادی خانوار پررنگ میسازد، ارتباط مساله مسکن با اشتغال است. تولید مسکن منجر به ایجاد اشتغال قابل توجهی میشود.
بخشهای مختلف اقتصادی عموما یا درآمد خانوار را افزایش و یا هزینه خانوار را کاهش میدهند اما بخش مسکن تنها بخشی است که در صورت اتخاذ سیاستهای اصولی افزایش تولید و عرضه مسکن میتواند به صورت همزمان هزینههای خانوارهای فاقد مسکن را با تامین مسکن مناسب کاهش داده و درآمدهای خانوار ناشی از اشتغال در بخش تولید مسکن را افزایش دهد. توجه به این نکته ضروری است که درآمد ناشی از اشتغال بخش مسکن به دلیل اینکه تولید و عرضه مسکن را به همراه دارد منجر به تورم در این بخش نمیشود.
بنابراین تامین مسکن محرومان برای رفع فقر و برقراری عدالت اقتصادی در اولویت قرار دارد. همچنین تامین مسکن محرومان کشور از آنجا که در عمل منجر به کاهش سهم قابل توجهی از هزینههای خانوار میشود، این امکان را به دولت میدهد تا شرایط را برای اجرای تحولات اقتصادی نظیر هدفمند کردن یارانهها بدون اعمال فشار اقتصادی بر خانوار فراهم سازد. برای مثال دولت سالانه رقمی معادل 4هزار میلیارد تومان جهت یارانه نان میپردازد.
تحلیل تقاضای مسكن محرومان
تقاضای محرومان در بخش مسکن آن دسته از تقاضاهای موجود در بازار مسکن هستند که بهرغم احتیاج به مسکن، فاقد توانمندی اقتصادی تامین مسکن خود هستند و دولت موظف است بنابر اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی نسبت به تامین مسکن این اقشار اقدام کند.
شاخص هزینه دسترسی به مسکن، شاخص تعیینکننده تقاضای محرومان در بخش مسکن است. آن دسته از تقاضاهای بخش مسکن که دارای شاخص هزینه دسترسی به مسکن بالای عدد 5 هستند، جزو تقاضای محرومان این بخش قرار میگیرند.
با نگاهی دقیقتر به طیف تقاضای محرومان در بخش مسکن مشاهده میشود که این تقاضاها به دو دسته تقسیمبندی میشوند:
الف) دهکهای میاندرآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بین عدد 5 تا 10 است.
ب) دهکهای پاییندرآمدی که شاخص هزینه دسترسی به مسکن در آنها بالاتر از عدد يك است.
تقاضاهای محرومان عضو دهکهای پایین درآمدی تحت عنوان تقاضاهای مصرفی غیر موثر شناخته میشوند چرا که به هیچ وجه توانایی حضور در بازار را ندارند.
با توجه به اینکه تنها چهار دهک بالای درآمدی توان تامین مسکن خود را دارند، ضروری است سیاستگذاری دولت معطوف به خانوارهای محروم باشد.
همچنین به منظور تامین مسکن محرومان عضو دهکهای پاییندرآمدی علاوه بر سیاستهای اصولی مربوط به تامین مسکن محرومان که عضو دهکهای میان درآمدی هستند باید سیاستهای خاص دیگری نیز لحاظ شود که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد.
توزیع مناسب زمین با هزينه دولت
حل مشکل زمین به عنوان اولین و مهمترین نهاده تولید مسکن، نخستین گام حل مشکل مسکن تلقی میشود. این امر در نواحی شهری که در آن منابع زمین به شدت محدود هستند از اهمیت ویژهای برخوردار است.
توزیع مناسب منابع اعتباری
تامین مالی نیز یکی از پیشنیازهای اصلی تولید مسکن برای محرومان پس از تامین زمین است. اصولا هيچ پروژهاي بدون تامين مالي به نتيجه نخواهد رسيد و تجربه کشورهايی که در مقاطع مورد نیاز، نهضت مسکن سازی را تجربه کردهاند نشان میدهد که معمولا بانکها و موسسات مالی به تنهایی توانايي تامین منابع مالی این گونه پروژهها را نداشتهاند و برای كمك به این منظور صندوقهای مستقلی ایجاد شدهاند تا با مکانیزمهای منعطف در کنار سیستمهای متداول بانکی و غیربانکی به تامین مالی تولید و ساخت مسکن کمک کنند.
منابع یارانهای
دهکهای پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن منابع بانکی قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود لذا ضروری است سازمانها و نهادهای متولی دهکهای پایین درآمدی جامعه بخشی از بودجه خود را صرف اعطای کمکهای بلاعوض جهت خانهدار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تامین مسکن محرومان گامی جدی در ریشهکنی فقر بردارند.